买新区还是买老城

买房子的话，到底是买新区还是买老城区呢？哪个会更保值，哪个未来的潜力更大？答案是不一定，取决于你的城市量级，不同的量级策略完全不同。先说第一个情况，如果你在三、四线城市，记住结论：能买新区尽量买新区，不要碰老城，不要碰老城。因为小城市的地段非常容易复制转移，但凡一个三、四线城市，基本都会规划一个新区，然后把重心转移过去。新区有更发达的商业，有更好的学校，有更宽敞的马路，有电梯，有商场，有空调，有各种年轻人喜欢的元素，这些，老城区都提供不了。老城只是过去的延续，它是几十年前的业态、几十年前的建筑，它会一天天地老去。很多三、四线的老街，几乎没什么人，偶尔有一家杂货店，门口几个老人在晒太阳，就是一条古老的街，充满了过去的回忆。你会在老街回忆那些老邻居，回忆小时候怎么玩泥巴，一转身，你就会带你的孩子去新区玩最新的充气城堡，去报名新开的舞蹈班。这就是过去和未来的冲突。未来的年轻人，一定是在新区的。你买了老城区，未来可能很难转手。记好了，小城市，买新区。这是小城市的逻辑。如果你是在一、二线城市，情况又不一样。因为一、二线城市的量级很大，不是说你开发一个新区，它就能轻易转移过去。

而且一、二线城市很大，大到从东城到海淀，几乎是一个小城市的市区到乡镇的距离。而距离大会导致什么？会导致稀缺资源的价值更加突出。你在三、四线城市，不论是新区还是老城，你去中心医院可能就是10分钟和20分钟的差距。如果你在一、二线城市，不同的位置离那个医院可能要相差一两个小时的路程。而时间就是最好的壁垒，这个时候你买老城就会非常稳，它会随着城市的基本面的上涨而上涨。大城市买老城区，是可以增值保值的。那大城市新区能不能买呢？你得分情况，你会发现有些城市的新区可以发展起来，比如郑东新区，就发展得非常好，而有些城市的新区就沦为了“鬼城”，很多很多，具体我们就不提了，你可以在网上搜一下。为什么同样是新区，有的能发展起来，有的等很多年依然是“鬼城”，问题到底出在哪儿？怎么判断一个新区有没有前景？记住以下几点：第一，规格。新区的规格一定要高，一定要足够高，国家级的新区才有价值。因为规格高，意味着发展潜力大，意味着发展动力足，它有足够强的基础做保障。

第二，距离。新区和老城一定要无缝连接，中间不能有太长的空白地带。具体一点，新区不能在老城区20千米以外，距离太远的话，通勤成本会直线上升，而城市的扩展速度又是有限的，很可能导致你买了之后卖不出去。第三，人口和产业。人口和产业一定要强，郑东新区为什么发展这么好？因为背靠一亿多人口的河南省，而郑州是省会，它还虹吸了晋中、晋南这些地方的人口。郑东新区有超大体量的产业导入，未来是郑州最大的产业载体，有了这些基本面的支撑，它才能发展得起来。而那些变成“鬼城”的新区，要么规格不够，要么通勤成本太高，要么人口产业不够强，基本都是这个规律。

关于楼层的那些事儿

总楼层是怎么来的买房怎么选楼层，同样一栋楼，同样的户型，买几层最好？哪些楼层性价比高，哪些楼层会有暗伤？先说总楼层，你有没有想过一个问题：为什么你见到的几乎所有的楼层，都是6层、11层、18层、26层、33层？很少有7层、19层、37层的，是开发商约定好的吗？当然不是，谁会做这么无聊的约定，之所以齐刷刷地这样，一定是有一个看不见的规律来制约的，那到底是什么呢？先说《住房设计规范》，这是国家为了保障城市居民的基本住房条件，提高住宅质量，使住宅设计符合适用、安全、经济等要求而制定的。有了它，你再去看楼层总高，就通透了。为什么没有7层的楼，因为《住房设计规范》中规定，7层及7层以上的住宅或住户入口层，楼面距室外设计地面的高度，超过16米以上的住宅必须设置电梯。要知道，现在住宅高度一般都是3米，如果是一个6层的楼，那么它到第6层地面的距离就是3×5=15米，没有超过16米不用装电梯。一旦到了7层，它就变成18米了，必须安装电梯，这样就会增加一大笔费用，而且会降低得房率，所以一般总高就是6层。

为什么总高没有12层的呢？因为11层以上就需要加装消防电梯，防火门要达到乙级，这样的话又会增加开支，所以一般会停在11层。那为什么没有19层的呢？超过18层的消防楼梯至少要装两个独立的消防分区，电梯必须加装消防电梯，电梯数至少为两部，而且楼梯间还要设计成封闭的。那为什么没有27层的呢？因为80米的高度限制。考虑到机场高度限制、微波通道、城市规划等问题，很多城市的住宅高度是限制在80米内，而每一层的高度是3米，这样80/3就等于26。这么来的。那33层呢？因为100米的高度限制。一层是3米，33层刚好100米，超过100米就是超高层建筑，要求又严格了很多。比如地基需要更深、抗风压要求高、风气水的密闭性要更好、子系统工程量也更大、消防要求上还需要增加避难层，需要专门的评审，非常麻烦。当然也有35层的，但你观察一下会发现，这些楼很多层高都是2.8米的，每一层低一点，这样的话上限就变成了35层。所以是什么在制约楼层总高啊？是成本。不论是6层、11层、18层还是33层，背后都是成本在起作用，成本制约的前提下，怎么让收益最大化，自然就演化为这么几个结果。哦，你这么一说我明白了，可这么多楼层，到底选哪个好呢？

楼层中的那些秘密

高层住宅到底选几楼好？每层的优缺点分别是什么？买之前怎么知道住起来舒不舒服？今天讲清楚。其实选楼层，不外乎这几个要点：一、采光；二、噪声；三、视野；四、便利性；五、性价比。先说采光，我们都知道同等条件一定要选采光好的，可你不住进去，就很难知道一天的采光。要知道我们国家幅员辽阔，从北到南差别极大，而且不同的小区，建筑密度、楼体间距、楼高层高都不完全相同，你说怎么判断才知道采光好不好？我们必须知道一个指标。那就是《住宅建筑日照标准》，按照这个标准，冬至日日照一小时以上为达标。

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住宅建筑日照标准

住宅建筑日照标准注意啊，达标只是底线，就好像你的成绩及格一样，你如果想要更好的采光，就必须比标准线更高。你知道，一些小区总有一些房子是日照不达标的。理论上这种房子应该明示为公寓，有些开发商为了卖房子，他不告诉你。

怎么避免买到这样的房子，有一个办法，很多人都不知道，那就是查询楼盘规划和日照分析图。登录当地国土资源和规划局网站，搜索楼盘名称，可以查到具体规划，一般会附上日照分析图。

你可以清楚地看到哪些楼盘哪些楼层日照不足，选房的时候尽量避开

要是查不到或者当地没有的话，你可以搜索模拟楼盘阳光或者住宅日照分析。进去之后选择城市搜索楼盘，就可以精准看到3D的日照数据，该选哪个一目了然。

如果你还觉得麻烦，有一个简单的方式可以参考，那就是障碍物的楼高减去楼距。举个例子，障碍物90米高，楼距是50米，那么90米减去50米就是40米。你如果想获得更好的采光，那么你的楼层应该是40÷3=13层，也就是选13楼以上。记住，同等条件下，尽量选日照多的。

第二个，噪声。要想减少噪声，不是楼层越高越好，也不是越低越好。而是有一个区间。

楼层低的话，有很多建筑物和树木的遮挡，可以吸收声波。楼层特别高的话，传播距离又会消耗能量。具体请看图示。最下面是声影区，中间是衍射声波，再往上是直接声波。

记住这个数据，一般对于高层住宅来说，30～70米高的范围内噪声较大。我们换算成楼层，就是低层比如5楼以下的噪声比较小，因为有声音屏障挡住了噪声源。10～20楼的噪声最大，因为遮挡物消失了，噪声源更多了，而且声音可以直接传过来。再往上，比如25楼以上，噪声又开始减少，因为距离越远声音衰减得越厉害。并不是说噪声大就不能选，只是说同等条件下，尽量选噪声小的。再说便利性和视野，这两点简直在说一楼和顶楼。一楼的优点是：出行方便、水压高、不用电梯、活动方便。缺点是：采光差、容易回潮、隐私差、蚊虫多。顶楼的优点是：视野开阔、采光好、通风好、噪声小。缺点是：漏水问题、保温问题、水压问题、电梯故障问题。这只是极端情况，一般来说，一楼有地下车库或者地下室的，潮湿问题就会明显改善。而且如果是在特别潮湿的南方，一楼潮湿，十楼也好不到哪儿去。顶楼的漏水也是，除非是在极寒地区的东北城市，大部分地方其实都处理得很好，基本不用担心。其实一楼和顶楼有一个关键的优势，是其他楼层没有的，那就是赠送。

很多时候，一楼往往送花园或者地下室，而顶楼往往送露台和阁楼。你单看一楼和顶楼，可能优势并不大，如果把赠送面积算进去，可能就会变成首选。凡事要考虑性价比，任何缺点都能折价，你得看哪个权重更高。明白了大方向，基本的思路就有了。但是选房当中还有一些特殊楼层，这些楼层会存在什么问题？有什么要注意的？

特殊楼层特殊在哪儿？
千万不要选二楼，因为会喷粪。千万不要选槽钢层，因为会漏水。千万不要选设备层，因为会太吵。千万不能选腰线层，因为会积水，会遮阳光。千万不能买带4的楼层，因为以后会很难出手。千万不要买9～11层，因为它是扬灰层，空气最差。如果你记住了这几点，好，那就再加一条，以上全不可信。为了流量，很多自媒体放大缺点以偏概全，你得了解真实情况。比如二楼喷粪，很多人看到过类似新闻后就不敢买二楼。其实是没有问题的。先说原理，为什么二楼会出现这种情况，因为一楼是单独走管道的，二楼承载了以上所有楼层的管道，万一有问题的话，大概率是往二楼喷的。你要注意，这些情况大都是很老旧的小区，现在的小区都已经做得非常好，基本不用担心这个问题。你想想全国有多少个城市、多少个小区、多少个楼盘、多少个二楼，概率基本上和你中500万彩票差不多。你要是真担心，技术上也有办法。安装下水止逆阀，安装单向止逆地漏都能解决，技术非常成熟。再比如槽钢层漏水的问题。先说什么是槽钢层，盖房子的时候要在墙上打孔，然后里面放一些钢筋，建好之后再把钢筋抽出来，把孔封上。这样就会出现一些封闭不严的情况，可能会漏水。

现在一般都是30厘米以内，而且很多是斜的，不存在积水或者遮挡阳光的情况。唯一要注意的是这种过于突出的大腰线，可能会对楼下的采光有影响。

至于9至11层是扬灰层，早就已经辟谣了。央视当时做了一期节目，专门邀请国家环境保护城市空气颗粒物污染防治重点实验室主任，利用专业设备进行了专业测试。而且采用了手动采样和机器采样两种方式，最后的结论都是：楼层越高，总颗粒物的浓度就会越小。

其实选楼层没有那么复杂，大概记住一个原则就行，最佳的楼层应该是楼高的1/3到2/3处。比如21层的楼，那么它最佳的楼层应该是7～14层，无论是采光、空气、噪声还是性价比，都是很不错的。但是千万不能生搬硬套。因为楼层的优劣有一个极其重要的前提：同等条件。同一个小区、同一栋楼、同一个户型，其他参数都定下来了，比较楼层才有意义。楼层是细枝末节的，城市、地段、区域、小区环境、物业情况这些才是更大的权重。如果楼盘选错了，住一层不舒服，那住任何楼层都不会舒服。分清权重，再优中选优，千万不要舍本逐末。