土地价格成为明年的价格助推器

今天的文章，来预测一年后南宁的房价。

“短期看金融，中期看土地，长期看人口”是众所周知的房价上涨的基础。

目前在南宁，政策是直接影响房价走势的关键。除了金融政策，以反映通过的，而且通过土地，合理控制价格的方式方法。

2019年年内，南宁本地拍卖市场发生了很大变化，许多地块不再局限于销售时的最大粗略价格。另一个不容忽视的政策变化是旧的改革项目频繁，这意味着数千英亩的土地储备。

这种现象的背后是，当地方政府响应国务院常务会议，推进老旧小区的改造工作计划。

这两个政策的变化会影响明年的南宁房地产市场吗？今天我们做一个预测，以最直观的方式告诉人们买房子，其中11月到2020年，价格会有所不同南宁，如何在新盘的价格每套住宅部分。

青秀三岸版块价格有望破2W+

青秀三岸论坛明年可能会有大量的新增供应上市。由于今年上半年价格高企，如Longhu双龙原、美月堂府、玉桶金等项目如果明年上市，预计该行业将突破2万元/㎡。最高毛坯价或可能达到2.5万元/㎡。

东台圆，下一年房量主要集中在荣创九溪房，轨道余龙一号城，东方置业3套，预计明年11月主价将达到1.6万元/㎡。

明年若是合坡路能顺利建成使用，会对融创九熙府的价格有利，存在上涨1000~2000元/㎡的可能性。

然而，由于这两个新兴区域的实力，凤岭北、凤岭南、琅东等老城区缺货，二手房价格再次被推高。特别是凤岭南版块，目前在项目不多，保利领秀前城1.7万元/㎡、唐樾青山、彰泰红推洋房产品1.6万~2万元/㎡。东盟商务区二手房大多在2万元/㎡以上。

在旧城地段、地铁顶盖工程、云兴市，平均价格为3.2万元/㎡，出售70年产权住宅公寓，龙光玖珑“华福也表示将接近2万元/㎡。”

可以看出，到明年，Qingxiu地区的成熟区房价将达到2万元/㎡，这不应该是个问题。

虽然柳沙板块出货量越来越少，但作为南宁唯一的国宾区，价格只会越来越贵。无论从拿地价格还是区域二手房价格来看，阳光城与凯南合作项目江山景苑未来均价接近2万元/平方米，可能会略高一些。

兴宁东持续横盘模式

明年，兴宁区最大的重点将放在兴宁区东段（只有这一段有足够的货物）。由于旅行缓慢，预计明年价格不会上涨，继续进行水平交易。

除非年初实施有利于开发商加快推货速度的优惠政策，否则仍将维持1.1万~1.2万元/㎡的主价。

万科第五城这个纯新盘将在南宁市的首批产品万科别墅亮相，无论是产品还是强制的价格是非常值得期待。

因为这个项目不受价格限制，也没有产权交给建筑面积，又将建造别墅产品，价格实在难以揣测。只能指周围华夏庭院别墅产品，现价23000元/平方米，但老驴认为万科大概率不会达到这个价格。

而另一个高端项目已经增长了很长一段时间，它是否会与万科第五公园同步，我们拭目以待。

机场将成为江南供应的新区

2019上看到战场江南采取土壤的情况已逐步扩大到空港经济区。

预计明年11月吴圩房价大概可达到7500元/㎡，明阳稍微低一些，大约会在5800～6500元/㎡的均价浮动。

相对成熟的中南部地区，如在建筑和雍府，龙光南庭院，奥林匹克公园瀚唐悦府，龙玖玉城价格将在1.2万~1.3万元/㎡浮动幅度。沙井版块新盘中南春风南岸目前放风价1.2万元/㎡，毕竟是江景房，未来或会有10％的涨幅。

其中有两个项目价格可能突破区域平均价格，一个是乐府大厦，另一个是五路老项目。由于位于该地段的南部地区配套齐全，两个变化都是老的溢价能力仍然很高。

综合看来江南区明年或会因为两个旧改项目的推货，均价小幅上涨1000~2000元/㎡。

西城旧改项目看点更多

明年市场在会计更多变化西乡塘上新项目，建鼎中国北方龙婷，安吉大唐世家，中国华润万象华盛顿补充土地，人民和政府溪公园其中四个都老了变盘。均价或会在1.35万~1.4万元/㎡区间。

罗文大道上的“497”新项目被称为“497”音乐之都，占地23亩。根据当前相思湖版块不温不火的样子，预计明年11月的相思湖版块，房价能到1.2~1.25万元/㎡左右已是最大提升了。

五象仍有望水涨船高

最后说说五象新区。

在凉庆区，盘龙区和五湘湖区以高端产品为主，毕竟是全市最优秀的地段。龙光天瀛点左右，建发中央印章，新希望地块，三块高价板块集中上市，一块田可以拉到五乡湖直到凤陵平均价格。破2万元/㎡只是时间问题。

金秀镇的路桥（补充包）很可能会继续被集团的员工购买，然后在索引室外出售，所以价格是一回事，不能再买是另一回事。

盛邦滨江大厦位于盘龙板块水域附近，与光明蓝湾九里项目未开发地块相连。按目前该区域均价计算，可能在1.7万~1.8万元/㎡左右。

然而，目前的情况并不是很多亮点，而且更有可能的是，未来的价格将与该地区持平。1.2万~1.3万/㎡左右，价格可参考旁边华润置地悦年华项目。

梁青南，保税物流园区，今年几乎没有新的土地出让金，根据目前的平均价格在售项目，1.1万〜1.2万元/平方米上下波动。如果没有新的项目，明年的价格预计不会有什么变化。

当然以上区域项目是否存在绑车位，绑几个，就看开发商心情了。

永宁区明年最大的观点预计将集中在龙岗版。

原因是目前滨水区的出售项目已经进入后期，而且该区域还没有推出新的项目。一直冷淡不热的龙岗片区，将在2019年推出几宗住宅用地，位置还行。

金科博翠天宸、世茂金科博翠江山、天隆江湾学府三幅地块距离很近，明年11月主力价预计会在1.3万元/㎡左右。

哈罗学校一直依靠人气中海，如果自己的产品不再突出，依靠学校的热度，地域的竞争力，存在感就会受到限制。

明年龙岗这几盘是否会引发区域价格战，值得期待。

2020年11月南宁住宅均价走势如何？

照我看，全市会在当前均价基础上，上浮10％~20％。拉动全市均价上涨主要是在绿色区域显示三岸，梁庆五象湖。

兴宁横盘的可能性较高，决定西乡塘、江南涨幅的楼盘主要集中在旧改项目。由于旧的改造项目没有限制价格的限制，预计这些产品的定价与二手房的价格相同，市场很好，也有可能超过二手房的价格10％或15％。

总体来说，在明年年底，房价和购买门槛的5只大象热段可能会更高；新宁房价预计会有所变化；西乡通、江南旧市场变化或成为强劲的打击。

*以上是个人对2020年11月房价的预测，不包括可能出现的停车位外收、捆绑现象。不能保证所有数据都符合预期。仅供参考。

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