文/张继
不少年轻人，在买房子的时候，都会面临一个问题：
预算不足的情况下，是选择老破小，还是安置房呢？
有人可能在乎通勤的时间，每天上下班，就在自己家门口多好，所以选择了老破小。
还有人，相比于通勤时间，更在意居住品质，于是就选择了房龄比较新的安置房。
但是在无锡，这样的情况并不难选择。
首先从居住品质来说，老破小一般都是2000年以前建成的，居住舒适度并不好，甚至很多房子并没有电梯，出行也极其不便。
▲太湖花园实景图
唯二有优势的，就是学区和地段了，然而带学区的老破小，单价很高，肯定不适合刚需人群购买，而地段，便成了刚需老破小的唯一购买优势。
但是，无锡的安置房，也有很多处在核心地段，其居住品质、地段并不输于老破小。
如果要买安置房，那什么样的安置房更值得买呢？
01“配套”
首先，买房要考虑两个因素，一是地段，二是学区。
安置房，一直不受买房人的待见，处于食物链的最低端。不少人买房只考虑商品房，安置房是不在其考虑范围内的。
因此，像那些地段不好的安置房，除了服务地缘性客户外，基本很难出手。
所以在配套上，一定要有一样拿得出手的东西，比如学区和地铁。
在无锡的话，带地铁的安置房并不稀缺，甚至有些安置房，地段比商品房还要好。比如西郊佳苑，位于河埒口中心位置；梁湖南苑，距离荣巷站只有200多米。
▲梁湖南苑实景图
相比于地段来说，学区资源更为稀缺。虽说绝大多数的安置房，并没有多好的学区，但我们可以从矮个子中拔尖，比较受欢迎的“学区安置房”有周新苑、大丁佳苑、寺头家园等。
比如周新苑，对口东绛实验小学，九年一贯制。如果按照学区梯队划分的话，属于第三梯队前列的学校。
寺头家园，对口天一小学，房龄也比较新，特别是小区房价上涨很快，1年的时间，挂牌均价涨了3000元/㎡。只要出现一批转性商品房的房源，立马就被抢空。
因此，对于买房人来说，升值空间大，比较好出手的还是那些“学区安置房”。
02“品质”
除了学区外，人们越来越注重居住品质。
那些有学区的老破小，如果剥离了其学区属性，根本不值一提，而非学区老破小，之所以房价很难上涨，就是因为没有学区属性，更没有品质。
相比之下，2010年后的安置房，居住属性远比老破小好，内部环境好，还自带电梯等。
之前，我曾去过华庄的和风家园，其品质不输于普通商品房，曾被誉为安置房的“样板”。
▲和风家园实景图
小区建于2011年，房龄比较新，内部绿化相当不错，还设有多个公共场所，供业主休息。更为重要的是，该小区被划分到了新吴实验小学的学区，如果不是满5的房源少，估计每月的成交量会很高。
另外，在购买安置房时，我们还要注意一点：
面积比户型更重要。
一般来说，面积大的房子，总价就越高，难以出手，而买安置房的，基本都是刚需客户，所以大面积的房源，很难被市场所接受。
以周新苑四期为例，成交房源的面积大致在65-100㎡之间，而超过100㎡的房源，成交量不足10套，且单价也比均价低个3000元/㎡左右。
这就是为什么买房人喜欢买小户型的原因。
因此对安置房来说，户型在60-100平之间的房源，后期上涨空间、置换速度等机会更大一些。
03“物业”
“买房一阵子，物业一辈子。”
物业的好坏，直接决定了以后小区房价的涨跌。一般来说，2010年以后的安置房，基本都有物业进驻，再往前的老房子，就属于街道管理了。
如果你住上了品质不错的安置房，但物业并不作为，长期以往依旧会沦为“贫民窟”。
买房，就要选择那种内部环境干干净净的，让人住得踏实、温馨的小区。
虽说安置房的物业公司没什么名气，但我们可以通过小区环境的整洁度，交通的秩序性以及设施的老化度，来判断小区物业如何。
04“装修、土出”
大多数情况下，我们买的安置房，都是带装修的房子，所以在买的时候，要理性一些。
千万不要被室内装修所忽悠，因为最不值钱的就是装修了。部分装修后的房子，设计可能又老又丑，不符合买房人的审美，然而由于是精装房，价格相对比较贵。
因此，我们可以买一些简装的房子，价格便宜的多，还可以装出自己喜欢的样子。户型朝向好，远比装修好的，更划算。
▲某房源简装
值得注意的是，我们买安置房时，一定要问清业主是否需要交土出。
在无锡，安置房满5年后就可上市，第一次交易时需要交土出，就可转性为商品房。如果是第二次交易，就不需要交土出了。
别小看土出，费用还是很高的。每个小区，土出费用标准不一样，而且土出每年还在增加。
以瑞星家园为例，2019年，该小区土出价格2210元/㎡，相较于2018年，上调幅度110元/㎡，相当于100㎡的房子多交了11000元。
最近，一位朋友找到我，询问一些买房的问题。由于他预算不足，只能买套安置房来过渡一下，待到攒够钱时，再重新置换，所以需要买一套便于出手的安置房。
正好趁着这次写文章的机会，给他说说买安置房的一些注意事项：
1、优选“学区”安置房，再不济也要选择地铁房。
2、一定要选小户型的房子，60-100平最为合适。
3、优选2010年后的安置房，品质比较好。
4、物业+内部环境，关乎后期小区房价涨跌。
5、买房成本里包不包含土出。
无论是买老破小（非学区）还是安置房，一定不能住长久，有钱就赶快置换商品房，毕竟大部分的安置房或非学区老破小，未来房价很难涨上去。
如果你有能力，尽量还是买一套学区房。
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