最近连续写了几个五四北的新盘，今天写最后一个新盘位于战坂的天空之城，当年号称福州第一个tod项目，今天来聊聊。
天空之城：备案名（天城花园），地处：晋安区战坂路南侧，地铁1号线新店车辆段基地上盖开发地块
楼盘规划项目分AB区，分别为A区万科，B区保利，A区规划17栋住宅，户数：2226，B区规划8栋住宅，户数：1522。
其中A区万科是地铁上盖用地。最底下为地铁检修基地，中间两层为社区地下车库，最上面为高层住宅。而且楼盘A，B两区都存在政府回购楼，大家购买需要注意。
楼盘土拍2017年10月13日，碧桂园以50.4亿拿下宗地2017-25号地铁一号线新店车辆基地上盖开发地块，平均楼面地价15075元/㎡。土地面积111443.78平方米（合167.16亩），容积率3.0，配建50套共3000㎡住宅建筑，由政府回购。
分析：2017年的巨型地块，楼面价高达1w5，虽然目前看楼面价很高，但是在当时的五四北周边，其实算是一般，当时周边的其他两幅纯商地块都拍出了2w以上的楼面价。地块由于面积高达167亩，对于总资金要求很高，当时50亿的交易额也排到了福州历史第四，可想这个地块的吸金能力。
拿地之后，目前地块是有五个开发商联合：万科、保利、碧桂园、首开、建发。其中万科和保利负责两个区的操盘。由于楼盘在2018年年底上市，备案均价在28000左右，可以说开发商也是时机不错，在18年末还能趁楼市余热，对楼盘做到了一定的去化，奈何楼盘实在过大，接近4000户的房源，依然剩下1000多户还未去化，目前楼盘也搞特价在25000左右，对比楼面价而言，利润空间还是较大。
户型情况楼盘户型较多，从其中选几个描述。
65平米：两房一卫一厅，双开间朝南，无过多开间浪费，存在暗卫的缺点，对于第一次置业的刚需来说有一定吸引力。
95平米：三房两厅两卫，三开间朝南，存在动静不分离问题，同时入户两边厨房与厕所对望，设计比较一般。虽然是95的户型，没有走廊的空间浪费，但是整体布局给人依然比较紧凑，反而不如目前市面的95户型。
120平米：四房两厅两卫，三开间朝南，存在动静不分离问题，同时客卫是暗卫，客厅阳台过小，餐厅的布局介于两个卧室门之间，可以说户型在120里面算是一般。
区位情况楼盘位于五四北战坂区域，虽然宣称是首个tod项目，但是目前三号线还未规划落地，土拍定位是1号线的车辆基地，目前1号线也没有延长到此。目前楼盘距离1号线1.3公里，帮助不大，距离五四北960米，商圈帮助尚可，当然目前楼盘附近还很多未建设，总体来说区位一般。
楼盘雷点墓景房：楼盘北部有莲花峰万寿园，至于是否能看到墓地，楼盘的距离大概在900米左右，楼盘是两排布局，位于前排的楼栋肯定是没有什么影响，对于后排的房源而言，特别是高层，最好自己要多注意。可能有的人不介意，毕竟旁边是闽王墓，可见是风水宝地，但是后续如果有出售需求，对于其他买家而言可能会存在一定敏感。
A区出入问题：项目A区是地铁上盖用地。住宅位于架空层的3层以上，同时伴随一个长斜坡，对于日常出入小区需要步行或者在西边坐电梯出入，这是福州目前最神奇的楼盘出入方式。由于项目目前仅仅在西边配套3部电梯，但是这不是平常一栋楼的电梯，是整个小区的出入电梯，对于2000多套的房源，仅仅通过3部电梯，可想出行的麻烦，对于东边楼栋的业主，目前规划是通过斜坡出行，连电梯都没规划，可想这出行的困难度是多高。
优惠30年物业：最近楼盘由于库存压力，不仅仅搞特价房，甚至推出了30年物业费的优惠，从这优惠来看也是相当雷人，30年的时间，媲美了房贷周期，不知道万科物业会存在多少年，能保障这30年的免费额度。
楼盘去化楼盘目前网签2479套，去化率67%，相对于五四北板块而言，卖出近2500套的成绩是非常不错了。奈何楼盘实在过大，依然还剩1000多套还未去化，接近一个普通大盘的总量。从AB两区的分布来看，目前的去化主力都在A区，可见之前的销售策略也是主打A区，最近的优惠和特价都是针对A区，毕竟A区的出行相对B区不太方便。当然对于一个楼盘而言B区不做优惠，A区搞优惠，可能就是常见的一个拔高承托对方，为另一个掩护出货。
楼盘总结福州首个TOD项目，位于五四北战坂的超级大盘，目前借助18年余热做到了较好的去化，剩余房源依然不少，最近也开始了一定的优惠，对于优惠均价25000而言优势依然不太明显，至于楼盘定位的地铁上盖，目前虽然楼盘也已经通过验收，变成准现房了。但是并没有看到1号线延长，3号线规划落地的政策，不知道这样的提前TOD项目，是否会值得购房者去提前透支购买。
题外话如果目前告知楼盘的三号线和一号线都规划落地，不知道大家对于这个位于五四北角落的TOD项目，伴随一定的出行困难度和墓景房干扰，25000优惠均价的性价比觉得如何？
