最近，居住公寓的话题很热——现在很多楼盘都有居住公寓，它们的日照时间不能满足住宅标准，常常成为各楼盘营销的“低价噱头”。
但济南最近惊现一个神奇的楼盘：整个小区的两栋高楼全部是居住公寓！
它在本周开盘，销售情况居然还不错。在这萧瑟的楼市寒冬里，让人惊掉下巴。
那么，这个神奇的居住公寓到底是什么情况？
1st
东城核心地段两栋“美宅”
全部是居住公寓？
近日，很多小伙伴向我们咨询：“逸家公馆”怎么样？它的两栋高楼都是居住公寓！能买吗？
“逸家公馆”，从名称上我们也可以看出来，它有与东城逸家存在着千丝万缕的联系。没错，它们的开发商都是济南城投置业。“逸家公馆”位于东城逸家项目的西北角，与山东省烟草专卖局隔着龙奥北路相望，与奥体不远。
从产品信息看，该项目规划两栋高层，同时还有酒店、商业等产品。
根据开发商的宣传，这是两栋“精装美宅”可“拎包入住”，还能享“东城逸家幼小初12年一贯制优质教育”！
但让人感到惊奇的是，它的两栋高层（2号楼、3号楼）全部是居住公寓！居住公寓！看图：
2nd
此居住公寓非彼居住公寓
两栋楼全部是居住公寓？这是什么鬼？
我们以前聊过，所谓的居住公寓，是盖在住宅用地上、但因为它的日照时间无法满足住宅标准，而被定义为“公寓”的产品。
这种房子，大寒日满窗日照时间低于2小时，甚至低于1小时！而由于大寒日并不是一年中日照时间最短的一天，如果大寒日的日照时间低于1小时或者2小时，那么它在冬季里将只能享受很少很少的日照，甚至可以说将几乎看不到太阳。
不过，逸家公馆这两栋楼都是居住公寓，是因为他们的日照时间不满吗？
我们看了一些逸家公馆周边的卫星图：它的东侧是东城逸家中学，南侧距离东城逸家、中海奥龙观邸等住宅产品也比较远。
虽然这里的地势是南高北低，但周边整体较为开阔，这两栋楼的采光是没有问题的。
但它们为什么会是“居住公寓”呢？
据置业顾问介绍，这片土地在拿地时，是作为整个东城逸家项目配套来规划的，当时明确要求需配建一定数量的居住公寓，所以也就有了今天的“逸家公馆”。
而且，该项目的土地性质为居住用地，使用年限也是70年，同样适用于济南购房政策，贷款政策也与普通住宅无异，也可以使用公积金。
如果总结一下，除了名字叫做“居住公寓”，它与普通的住宅在性质上没有任何区别，这跟我们常见的居住公寓很是不同。
3rd
卖得很火？能不能入手？
据置业顾问介绍，逸家公馆2楼何时开盘不确定，大概率年后发售。
看这个销售进度，逸家公馆卖得很火！
卖得火的最主要的原因，主要是它的价格：均价1.8万/平米，周边东城逸家住宅二手房价格在2.3万/平米左右，两者之间有五六千块的差价。
那么，逸家公馆这个“居住公寓”，到底能不能买？除了“居住公寓”这个名字，它还有什么利弊吗？
首先提醒大家，逸家公馆毕竟是东城逸家的配套公建，除了居住公寓，它其他产品是商业、酒店和配建的停车场等。
紧邻舜义路的商业楼总高5层，未来商业布局包括有明火的餐饮、早教、培训类，环绕2楼的业态主要为无明火作业的百货、教育类商业分布。4#楼已经签约某四星品牌的酒店配套了。项目东南角则有一个停车场。
也就是说，这周边未来将会比较热闹，生活可能会有些吵。
该项目的另一个很大的痛点是它的户型。
逸家公馆2号楼为3梯6户，3号楼为4梯8户，每个电梯之间通过连廊连接。其中，2号楼的平面图的是这样的：
两边是两个120平的户型，中间4个是90平的。
3号楼跟这个差不多，只不过中间90平的户型总共有6个。
这个密度有点大。
由于整体排布较密，它南侧的采光面就比较窄。
所以我们看到，它的120平米的3室产品，客厅不朝南，只有两个卧室朝南，整个户型就是个长条形，这样的差户型在济南住宅市场已经基本绝迹了：
90平的两室户型也很一般，从入户门到客厅也是很狭长，也不通透。而且，两室户型目前市场接受度整体也不高。
另外，逸家公馆公摊率比较高，达到29%以上。90平米的房子，实际居住面积只有60多平米。
还有一个小细节，该项目每隔3层就会有一条腰线。
这条腰线可能会影响下层采光，购买时尽量避开腰线下楼层。
当然，逸家公馆的优点还是很多的。
它位于济南东城核心区域，距离市政府不到一公里，距离东荷体育场约700米。周围学校配套齐全，在此买房子女能在附近就近读书，价格也比较划算。
对于那些想在周边低价入手一套房子供子女读书的家长来说，选择这个项目还是很不错的。
不过，由于“居住公寓”这个敏感的因素，再加上户型较差，居住密度高，项目整体品质并不高，未来整体价格走势未必能跑赢周边楼盘，投资客建议谨慎购买。
