22楼市之依我见—容磁财经大型接龙文章第三季

随着时间的推移，市场越来越趋于寒冷。依据可查证的相关数据，2022年第一月预售和成交可能创下2005年以来的历史最低数据。随着各房开企业展开的生存自保策略，有越来越多的从业人员和关联从业人员离开房地产行业。就重庆而言，其实这是一个必然事件，仅三年出让的土地面积大幅度减少，也就意味着项目大幅度减少，而开发企业的早期土地库存，随着这一轮楼市的持续繁荣，已经大幅度减少，在2018—2021年这四年之间内，粗略估算，土地库存大约减少2000万方。而土地价格越来越贵，房价也越来越贵。

无论站在那个角度来看，房屋都属于需求高弹性产品，或者说价格敏感性产品。从金融属性来说，涨价可能意味着需求短期内会迅速增加；价格停滞或者下跌，则意味着需求会短期内迅速下跌甚至枯竭；而从居住角度而言，价格越高需求自然减少（鉴于房产市场的过渡普及，房产尽管从价格上属于奢侈品，但实际上已经成为普通大众购买的商品，在全国大多数购买群体收入没有增加的情况下，房子的事实购买能力自然减少）；反过来如果价格下跌，自主性需求相应增加，但鉴于房子拥有的普遍性，目前这个阶段很显然需求被之前的金融属性透支与影响，因此价格下跌，需求也会阶段性减少。

从城市化来说，在全国城市化达到目前水平，而当前科技进程则主要集中在资本密集型和技术密集型这类减少普通劳动者工作机会的情况下，城市对普通人吸纳能力正逐渐减弱，城市化中断或者回撤正成为中短期的一种必然。这必然导致房地产市场短期面临着需求的大幅度回撤。

具体到22年，一方面我们会面临21年上半年超级牛市带来的高基数的指数翘尾问题，另一方面也面临本轮全国土地去库存的绝对尾声阶段带来的项目数量红利的消失，以及因为市场因恒大，泰禾，华夏幸福暴雷带来的交房心理障碍，同时因为售价停滞土地价格飞涨带来的开发企业减配等造成的一系列信心的打击。市场自然变得更加艰难。

但再艰难的市场，对于那些致力于要一直在行业奋斗的人们来说，一方面困难并不是他们停住脚步的理由，另一方面困难也许是他们在行业中脱颖而出的机会。我们本次接龙主要围绕着22年房地产市场的判断，看法，观点展开。我们力图通过本次接龙，集群体的力量，为市场行动者提供一些思路，看法和见解。

参加本次接龙的作者有：

杨勃：原重庆常青藤置业常务副总、新鸥鹏云教育产业园副总、深圳皇庭不动产国际重庆总经理爱情地产华中城市总经理

陈泊江：万汇国际集团投资发展总经理、西南地区董事长、合川万汇西部城项目总

黄志伟：十余年地产从业经历，曾就职龙湖、融创等房企

李治：从业20余年，现任某公司营销副总，曾在龙湖，蓝光等多家大型地产公司负责营销工作。


徐东：淡马锡传媒执行董事、重庆商业地产网、地产吹牛会等自媒体创始人

王雪松：20年地产从业人员，容磁财经、容磁不动产公众号创始人

鲁国勇：作家，资深地产媒体人，曾供职于多家互联网媒体机构。