相比新房，二手房往往更能反映楼市真实行情。

现在的二手房房价，大家普遍认为是全面下跌，甚至有人说天府新区最高已跌去20%！

真实情况的确如此吗？

今天，汉哥选取了成都12个主流楼市板块、49个代表楼盘、近千条真实成交数据，基于这些数据，来给大家还原最真实的二手房行情。

文章结尾会有现在是不是购买二手房好时机的分析，以及购买二手房的操作建议。

01

房价最高的主流板块在哪？

（先说明一下，汉哥说的是“主流板块”。牧马山别墅区、浣花溪别墅区、麓湖别墅区，成交房源单价确实很高，但它们的成交量都很低，并不是成都主流的购房板块）

金融城板块，是成都二手房房价最高的主流板块。

誉峰、中海九号公馆、中海城南一号、中海城南华府、西派国际，这几个主流楼盘的实际成交单价都在5万/㎡以上，其中不乏一些超过6万/㎡的房源。

(金融城主流楼盘近一年成交数据)

并且从上面数据来看，金融城的成交情况其实并不差，不是我们认为的“有价无市”。

1.成交周期30天内的房源很多，并不是无人接盘；

2.成交量可观，特别是西派国际、中海九号公馆。

“5.31”新政出台以后，金融城主流楼盘的成交房源，在6-7月份迎来了一波上涨，但8-9月马上又就回调到了新政前的成交价，回调幅度5-10%。

但如果拉到近一年，或者近半年来看，房价整体还是稳中有涨，并没有出现下跌。

金融城房价能领跑成都，乃至西部地区，归根结底就是它产业集中，高收入人群集中。

房价第二高的是大源板块。

华润凤凰城3.4-3.8万/㎡，凯德世纪名邸、中洲锦城湖岸、万科公园5号、西派澜岸4万+/㎡。并且这些房源，最终成交总价和挂牌总价差距很小。

大源板块和金融城一样，成交房源单价也是在新政后6-7月份有一波上涨，但从8月开始就出现了回调，只不过它的回调幅度要小一些，5%左右。

大源和金融城两个板块相邻，配套、产业情况差距并不大，为什么房价会有所差异？

原因在于两点：

1、金融城的住宅更加稀缺、距离产业更近

2、大源以小户型为主，改善属性没有金融城纯粹。

金融城和大源两者间的房价差距，就很好的证明了一个理论，“地段决定上限，产品决定下限”。但地段差距不明显时，最后拼的就是产品品质。

（大源板块主流二手房成交数据）

其次是攀成钢板块。

大源和攀成钢，到底谁才是成都房价第二高的主流板块，可能存在争议。

两个板块内的主流楼盘成交单价非常接近，都是在3.5-4.5万/㎡，但如果用同等级别的楼盘来做对比，我认为攀成钢板块要略逊一筹。

攀成钢板块的房价天花是仁恒滨河湾、伊泰天骄、天誉花园这三个改善楼盘，它们的成交单价和大源的中国铁建西派澜岸、万科公园5号一致。

但是，中国铁建西派澜岸、万科公园5号拿出来卖的房源少、成交量低。

并且中国铁建西派的叠拼、万科公园5号的洋房都没有成交记录，如果把这些潜力房源算进去，大源的房价水平，肯定要明显高过攀成钢。

即使拿刚需楼盘做对比，大源刚需的中洲锦城湖岸，成交单价也高过攀成钢中粮鸿云。

但不论怎样，攀成钢的房价水平是成都五城区之最毋庸置疑，是五城区中唯一一个能拿出来和金融城、大源、麓湖、中央商务区PK的主流板块。

（攀成钢板块主流二手房成交数据）

第四名，我排给了中央商务区板块。

改善楼盘—蔚蓝卡地亚花园城成交单价已经稳定站上4万/㎡，甚至还有超过5/万㎡的房源；刚改楼盘—万达华府，成交单价稳定站上3.4万/㎡。

对于中央商务区的期待，我个人是比较高的。我看好它未来超过大源、甚至金融城，原因就是它的房龄优势，以及中央商务区的长远发展规划。

（中央商务区板块主流二手房成交数据）

牧马山别墅区、浣花溪别墅区没有上榜，并不是它们房价不高，只是因为它们成交量太低了、针对人群也完全不一样，不是主流购房板块。

麓湖同样如此，黑珍珠、黑碟贝等别墅组团，都是“非卖品”的存在；高层麒麟荟近一年多也只有几套房源成交，它还是一个更偏新盘的板块。

但如果一定要去评判麓湖的价值，它可能才是成都当下真正的房价天花板，不论高层还是别墅。

02

天府新区真的跌了20%？

天府新区我们选取了锦江生态带、海昌路、中央商务区，3个板块来进行分析。

从数据上看，天新在6-7月的那波上涨行情后，8-9月确实存在房价回调情况，但最大也只有7%左右，并没有跌20%那么夸张。

天府新区房价回调最为明显的是锦江生态带板块。

以中海锦江城云熙一期为例，110平户型6月份时成交单价还是27985.91元/㎡，8月时成交就变成26641.37元/㎡，降价幅度4.8%。

万科翡翠公园也存在降价情况，121平户型去年12月有增值税还卖33168.31元/平，8月成交就变成31105.61元/㎡，降价幅度6.6%。

但除去这两个楼盘，鑫苑鑫都汇、鑫苑鑫都汇南区并没有出现降价的现象，甚至拉长到一整年来看，还呈一个稳中有涨的趋势。

同个板块，为什么会出现不同楼盘涨跌不一致的情况？

是因为鑫苑鑫都汇、鑫苑鑫都汇南区这种交房较早的楼盘，前期已经有了大量的成交数据来明确楼盘价值；而万科翡翠公园、中海锦江城交房时间都不长，卖方不知道卖多少合适，买家也不知道出多少合适，还在一个相互试探的过程中。

所以单纯通过一两个楼盘的短期价格波动（还是在摸索定价阶段），去唱空锦江生态带、说天府新区凉了，是一种很不负责任的做法。

大家可以看一下万科翡翠公园和中海锦江城的成交周期，今年很多房源都是在60天以内就成交了，市场认可度其实并不差。

（锦江生态带板块主流二手房成交数据）

海昌路板块的房价最为稳定。

新鸿基悦城成交价稳定维持在2.4-2.9万/㎡，户型越小单价最高，普遍2万9/㎡；超过137平的大户型，成交单价就越来越低，2.4-2.7万/㎡左右。

这是因为海昌路本身就是一个刚需板块，在刚需板块中去做改善户型，很鸡肋。

这一点值得大家引以为鉴，不要轻易在刚需板块中去选择改善户型，可能面临无人接盘的尴尬。

（海昌路板块主流二手房成交数据）

03

主城二梯队表现如何？

主城二梯队板块成交单价有小幅下降，降价趋势显现。

中坝/万家湾板块，算是对主城刚需非常友善的一个板块了，区域内商业、教育、交通等各项配套都非常齐全，总价100万+买套二、200万+买套三。

这个区域的二手房成交量一直不错，但区域内主流的保利香槟光华、万科金色领域、光华逸家3个楼盘，今年的成交单价都集体出现了小幅下降。

保利香槟光华，88平户型1-7月成交单价2.6-2.8万/㎡左右，8月就变成2.6万/㎡以内；

万科金色领域，1-6月整体成交均价2-2.7万/㎡，7-8月成交单价只有1.9-2.5万/㎡。

光华逸家，50多平小户型1-7月成交单价2.6-2.7万/㎡左右，8月就变成2.3-2.4万/㎡。

（中坝/万家湾板块主流二手房成交数据）

三圣乡，也是主城二梯队的主要购房板块，商业、教育、医疗、交通的齐全程度，仅此于高新南区金融城。这个区域楼盘集中，二手房成交量巨大。

三圣乡的二手房成交单价，目前也出现了下滑。

绿地468一期，76平户型1-6月成交单价2.4万+/㎡，8月2.2万+/㎡，降幅8%

绿地468二期，89平户型去年成交单价2.68-2.98万/㎡，今年7-8月2.69-2.82万/㎡。

锦江城市花园三期，6月份成交单价1.9-2.2万/㎡，7-8月1.8-2万/㎡，降幅5-10%。

卓锦城二期套二户型，年初成交单价1.88-1.96万/㎡，6-8月1.86-1.89万/㎡，轻微下滑。

卓锦城六期是个特例，由于房龄新、户型实用、带学区的原因，成交单价基本稳定不变。

（三圣乡板块主流二手房成交数据）

东湖板块相对三圣乡、中坝/万家湾更加坚挺，基本没有出现回调情况，楼盘有涨有跌。这是因为东湖有稀缺的生态资源、更好的环线位置。

央湖邸一二期（中港ccpark）由于房龄较新，近一年时间各个户型成交都保持稳定，成交单价没有波动；翡翠城三期由于偏改善，价格也没有波动。

而翡翠城四期，由于户型刚需+房龄较老，成交单价出现了一定回调，近一年降了1千元/㎡左右；翡翠城五期房龄新+户型改善，价格有小幅上涨。

（东湖板块主流二手房成交数据）

内外金沙是整个五城区二梯队板块中，房价最坚挺的，选取的三个楼盘近一年成交单价都稳中有涨。

这是因为内外金沙内的楼盘基本都是学区房，和其他板块内的楼盘有着本质上的不同，并且内外金沙的购买人群地缘性很强，基本是城西人在买。

（内外金沙板块主流二手房成交数据）

同为主城二梯队板块，有些板块为什么就能走出独立行情？

本质上，还是这个板块内的产品是刚需还是改善？有没有稀缺的生态资源？有没有具备明显优势的教育、商业、交通等配套？

04

近郊三梯队板块如何？

近郊三梯队的表现有点出乎意料。

主城区二梯队板块二手房成交单价普遍都有所下跌，但我们选取的近郊三梯队板块（华府、航空港），近一年时间房价都是稳中有涨。

华府板块，万锦城从去年的1.8-2万/㎡，微涨到现在的1.9-2.1万/㎡；中海右岸一期从去年的2.1-2.2万/㎡，涨至现在的2.2-2.4万/㎡。

（华府板块主流二手房成交数据）

航空港板块，也整体稳中有涨。

蓝光圣菲悦城涨幅明显，年初80平户型成交单价1.6-1.7万/㎡，现在1.9-2万/㎡；空港十六区、温哥华花园六期、欧洲印象等小区则保持稳定。

（航空港板块主流二手房成交数据）

近郊区稳中有涨，其核心还是需求量。

现在成都主城区的新房起步门槛250万+、二手房200万+，但实际上预算200万以内才是主流的购房人群，买主城难度太高，那就只有外溢到近郊。

05

现在是不是买二手房的机会？

在我看来，不是。

从上面各个板块的实际成交数据来看，多数板块、多数楼盘，房价都是保持稳定的。无论是主城、近郊，都没有出现一年间房价明显上涨的情况。

甚至不少板块、楼盘，还出现了下跌。

要知道，这个行情还是基于5月连出两次新政。

但5月两次新政带来的市场情绪，只体现在6、7月份，从8月开始就出现疲软。

加上9月成都爆发疫情、马上又将进入年底楼市“寒冬期”，现在的楼市信心其实并不足，完全有进一步回调的趋势。

根据数据显示，目前成都各区的二手房挂牌价，降价占比都超过涨价。

有购买二手房打算的朋友，可以等到12月或明年1、2月。

为什么是这个期间？

1、给市场一个冷淡期，“5.31”新政之后，不少板块和楼盘都趁着新政热度将成交价、挂牌价抬上去，现在在回调过程中，年底基本能回归正常水平。

2、12月和明年1、2月，是春节前后的节点，这个时间点二手房成交量、带看量低，一些急于出手的房东，会降价出售，存在捡漏机会。

同时汉哥还想说两点：

能遇到好的楼层、户型、朝向，可能会比等它降价更加重要。

二、不要对二手房降价幅度抱有太高的期望。

以前是二手房给新房托底，现在是新房给二手房托底。成都今年一、二、三批次集中供地，清水限价都批得不低，有了新房托底，二手房降也降不到哪儿去。