寮步，凭借着北接中心城区南连松山湖高新区的区位优势，在货量普遍紧缺的新房市场，数纯新项目入市，且多以“告罄”姿态开盘，无疑是下半年东莞楼市最热闹的镇街之一。
热闹的外衣之下，有盘重启联动
“低调走货，顶线备案”是项目常规操作
“我们不愁卖，最大的难题就是把价格备上去”某项目负责人略带愁容地说着。
而一片热闹的景象下，有盘却“一反常态”，启动了联动。
在中介朋友圈风风火火推广中，位于寮步的松湖雅境知名度扩展迅速，成各大群网友热议话题。如今半个多月过去了，宣传“热度”仍在持续，但实际成交数据暂不得知。
10月14日房报君朋友圈搜索截图
启动中介联动本是近年来十分普遍的市场现象，是房企高周转、加快回款的产物，而在今年楼市普遍回暖的大环境下，部分项目面对买房热情高涨的购房者们，虽新政下达，却仍不愁客源。开发商们也从社保延期、首付免息垫付、低首付露头的“活下去”，摇身一变成了挑选客户，登记人数过多停止冻资、“茶水费”风声不断的卖方市场，买卖方地位发生了神奇逆转。
核心区域启动中介代理的项目便陆续停止联动。惠州、南沙、增城甚至再远一点的肇庆、清远、江门成为中介部分转场战点。
启动联动有多方面因素，包括项目走量困难、开发商急于回笼资金、项目营销策略、借中介输出项目动态等。而当2020年已走到第四季度，在承受了房价无情甩手狂奔后，高价是否提前透支的思考开始蔓延；狂热之后，这些因各种原因渐重新携手中介的项目，是否是市场正慢慢重归相对理性的信号呢？
但毋庸置疑，当下的寮步市场仍处于过分燥热的状态。
多盘齐斗艳，区域房价同比涨幅23%
据东莞中原战略研究中心最新发布的9月各镇街洋房网签均价及环比同比情况数据来看，寮步镇同比上涨达23%，处于高涨幅区。
与物以稀为贵不同，寮步市场供应极为可观，据合富研究院统计数据显示，截至8月底，东莞一手住宅库存面积约274万㎡，按照过去3个月平均消化速度测算，去库存时间仅需约3.3个月。
一片飘红之中，寮步镇却以98.5万㎡的一手住宅潜在供应量位居第一，且多盘姿态高昂，竞争激烈。
以下为区域在售/待售项目情况：
镇街新盘主要分布在3大区域，靠近主城区的东城、镇中心地带以及环抱松山湖高新区的环松区域，“东城东、镇中心、松湖北”也成为镇街项目几大主要炒作概念，个盘对号入座。
//东城东：价差+共享城区配套//
寮步与东城接壤，早年旗下的数个自然村更是被纳入中心城区，一度被市场公认为“东莞第五城”，后虽并入松山湖片区，但对主城区概念的蹭热却从没有停下。
东城随着皇马郦宫洋房的告罄（最后一批均价4.1万元/㎡），新房市场也迎来空白，而反观四大主城区，目前可选新盘都十分有限，即便资金充裕，不在意高价，但也不能保证能抢到。在高价、选择少的背景下，寮步首当其冲，以价差承接外溢。
目前“东城东”在售新房以裕大知府、家和时代花园以及皇庭峰景壹号为代表。
【裕大知府】，于9月26日正式开盘，主力户型为建面约93㎡-122㎡精装3-4房，首推价格28000元/㎡起，开盘当天吸引了较多来自主城区及周边镇街客户，去化良好。
【皇庭峰景壹号】位于寮步莞樟路与横中二路交会处，产品建面约90㎡-122㎡三到四房，毛坯交付。目前在售公寓产品，还剩一栋洋房待推。
【家和时代花园】与裕大知府不过百米距离，项目从2017年底便开盘出售，目前在售建面约133㎡-170㎡三至四房，均价约2.8万元/㎡。用于产品户型面积较大，以改善型为主，去化周期较长。从目前寮步镇的销售态势来讲，小面积的刚需户型为市场主流。
//镇中心：热盘扎堆，厮杀激烈//
将脚步移至镇中心，由于规划发展较早，配套成熟，是寮步镇核心生活区，二手房市场成熟，部分项目成交价能去到约2.4万元/㎡。
新房市场品牌房企云集，部分项目高价仍遭“疯抢”；此外靠近莞惠城轨寮步站点方向，在TOD概念的打造下，同样掀起一阵不小的热度。
区域内在售/待售新房以万科金域东方、珑远翠珑湾、光大松湖云台、保利卓越中环广场、保利金地领峯等为主。
【万科金域东方】位于寮步中心区香市路与金富路交会处，沿东部快速路、松山湖大道可直达城区、松山湖。周边居住氛围浓郁，分布有鼎峰花漫里、星际国际花园等。
【珑远翠珑湾】在售7，均价3.2万-3.3万元/㎡，以大户型产品为主。珑远集团作为本地财主，资金充裕，地块、旧改都有储备，项目也于近期取消了一直以来与中介的代理联动。
目前在售5，均价28500元/㎡，7号楼于8月8号开盘，截至9月28日，据现场销售顾问表示，项目仅去化近半，走量相对缓慢，除了未启动联动外，项目涨幅过快的备案价同样劝退不少客户，去年首开均价仅2.1万元/㎡，如今最新一批备案价已去到2.9万元/㎡。
由于定价盲目追高，在万科、翠珑湾备案价尚未出来之前，市场吹风的价格万科金域东方宣传的已去到3万-3.4万元/㎡、翠珑湾则是3.4-3.6万元/㎡，后实际备案受控，价格差并没有拉大；加上市场入市可选项目过多，从与翠珑湾的人流对分到如今的多项目分流，导致去化并不是很理想。
目前项目采用全民营销推广模式，推荐客户成交可获得2万元/套佣金。
另外的保利卓越中环广场与保利金地领峯尚处于待售状态，紧靠莞惠城轨寮步站点，为TOD项目。
【保利卓越中寰广场】共规划了821套住宅，产品建面约89㎡-116㎡3-4房，首推462，产品包括96㎡、98㎡、120㎡精装3-4房，项目由金地操盘，产品沿用保利和光系，开盘时间待定，预计11月前后。从工程进度来看，尚不及隔壁的中寰广场，但项目更早开放营销中心，提前蓄客。
////松湖北：蹭热松湖，为外溢红利买单//
松山湖是东莞市的最强IP之一，无论是大朗、大岭山还是寮步，皆被其红利滋养，目前寮步镇主打松湖北概念的在售/待售项目以华侨城纯水岸、鼎峰松湖雅境、源悦为主。
【华侨城纯水岸】是目前寮步在售项目中距离松山湖北部CBD最近新盘项目，毗邻松湖智谷，项目于9月25日以线上选房形式进行了开盘首秀，首推288套，去化情况较好，目前仅剩个别套数的大户型，推出的小面积产品几乎清盘。
下批预计11月加推，年底清盘。
【鼎峰松湖雅境】于去年8月首次开盘，首推4，均价2.3万元/㎡，后加推15#，均价2.8万元/㎡。
【源悦】，总建筑面积约9.3万㎡，由6栋建筑组成，包括5栋住宅，项目从7月底便说开盘一直到10月，仍未有动作，具体营销节点仍待定。
产品主力户型为90㎡的三房，115㎡-130㎡的四房。
以上，便是目前寮步在售与即将开售的主要项目。
在激烈的竞争下，虽大环境向好，但不少楼盘仍难以掩饰的走量困难，个盘猛进的热度又还能持续多久？年底是开发商抢客冲刺的关键，又是否还会有更多的项目牵手中介？
