今年的房地产市场，充满着魔幻现实主义色彩。上半年涨首付，涨房价，市场一片火热；下半年随着政策收紧，市场热度明显下降，各大房企放缓供应节奏……

在这场硝烟中，要想吃肉，不想割肉成为别人的下酒菜，一些开发商就要想办法更好活下去！在“房住不炒”下，行业已经告别了高增长时代。

往日不堪回首，不如往前！目前就南京而言，9月份的南京新房价格环比依旧在上涨，且随着集中拍地的进行时，各地块毛坯限价依旧在上涨。

共同富裕下，房价不大起大落成为共同的目标。但好地段和资金有限群体无缘的概率在增大！

在第三批集中供地中，一共挂出了61幅地块，起拍总价482.86亿元！其中江北新区仅一幅位于国际健康城的地块出让，浦口区未出让一幅地块！

此次国际健康城出让的这幅涉宅地块，毛坯限价为32000元/㎡。从30750元/㎡→32000元/㎡，限价上涨1250元/㎡，涨幅较明显。

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国际健康城板块在江北众多板块中不算高调，也可能是定位问题。该板块主要聚焦医疗、研究、康复、养老等，世界级的板块定位有着国际化的生活配套相匹配。

要论圈层的话，国际健康城板块的医生、律师、教师等高知人群，绝对很让人艳羡。

不过，从目前的市场来看，板块热度还未起来。随着栖樾府的收官加推，目前板块内主要有未上市的新项目，包括通宇G07、富园G08、万科G09、龙湖G18地块。国际健康城G22地块即将于11月25日出让，最终将被谁收入囊中，我们拭目以待。

除此片区内还有着2020年底出让的华昌G88地块，占地超10万方，主要为住宅、商业、酒店、租赁住房等，为片区内提供商业等配套。

其中住宅为高层和多层产品，毛坯限价2.8万/㎡！

根据出让协议，该地块内住宅与商业项目应同步开发建设，商业项目开工前，住宅项目不得上市销售！近日，据笔者了解，华昌G88项目正在组建销售团队，加快上市步伐。

华昌G88效果图

其中第一批集中出让的通宇G07、富园G08、万科G09地块都传出了最新动态：

通宇G07（通宇嘉悦府，案名暂未官宣）：规划已出，预计明年上市。

富园G08（富园玖誉府）：预计11月底样板间装修好，12月初公开，年底前上市，放风价3.5万/㎡左右。

万科G09（万科首开新悦光年）：已公开位于江悦光年的样板间，预计最快11月底首开，放风价约3.7万/㎡。

从上市节点来看，万科首开新悦光年速度最为迅速，而通宇嘉悦府目前速度比较慢，预计将于明年上市。在此，我们来着重看下富园玖誉府和新悦光年。

在产品打造上，富园玖誉府为6栋9F的洋房，一梯两户设计，毛坯限价30755元/㎡，放风价为3.5万/㎡。

富园玖誉府效果图

新悦光年为9-11F的小高层，毛坯限价30755元/㎡，升级装修包价格约为3500元/㎡，放风价要超过3.6万/㎡。

富园玖誉府的户型有两个，分别为建筑面积约125和140㎡的户型，四房两厅两卫设计。新悦光年面积仅有一个建筑面积约135㎡的四室两厅两卫。从面积段来看，均定位改善，相差不大，富园玖誉府起步面积要小些。

这两个小区作为低密住宅，套数都不多，预计一次性上市，在市场上压力要小很多。对于置业顾问来讲，也可以快速转战其他项目。

对于国际健康城板块来讲，前面的润辰府、悦辰府、栖樾府起的调子还蛮高的，栖樾府于9月10日加推最后一栋房源，首付直接提高至8成，目前仅剩少量底跃房源在售。

据富园玖誉府和新悦光年置业顾问消息，尽管现在首付比例暂未确定，不过很大程度上首付不会为8成，首付应该在3—5成左右，具体以实际为准。随着区域更多项目的上市，购房人的选择也将会多一些。

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笔者近日去国际健康城跑盘，实探了富园玖誉府和新悦光年的项目工地。富园玖誉府已经在工地旁设立临时接待处，据了解项目的样板间将设立在管委会对面，等到装修好，置业顾问将会在那里为购房者进行详细的介绍和讲解。

江苏富园作为今年5月份首进南京的开发商，目前在南京共有两个项目，分别为迈皋桥的富园栖望府项目和国际健康城的富园玖誉府。

两个项目都将由江苏富园独立开发，打造富园“府”系产品，定位低密改善，预计都将于年底入市。

据富园玖誉府置业顾问介绍，目前置业顾问们都在抓紧蓄客，为项目节点做准备。项目整体定位为低密产品，板块更侧重医疗和国际教育资源，宜居属性比较强。

富园玖誉府和新悦光年两个项目仅一条马路之隔，目前工地已围挡，大型机械进场，一片热火朝天的建设场景。

富园玖誉府项目

新悦光年项目

对比着这两个项目的火热，不远处的通宇项目进度慢很多。通宇项目很佛系，不慌不忙，节点上为明年入市。

通宇嘉悦府项目

旁边的国际健康城少部分外幕墙正在装配，整个项目即将完工。该项目A座为剑桥大学——南京科技创新中心，正式运作后将依托搭建的国际创新合作平台，着力研究支持现代城市发展及生命健康技术，推动落实包括综合智能信息技术、健康医疗和智慧城市建筑建设及管理等首期合作领域……

B座大楼当前正在开展精装修施工、外幕墙和水暖电以及室外工程施工，并计划于今年12月底竣工。

片区内的全国首个法治园区，已于2020年8月29日正式奠基，预计今年年底就将建成使用。南京“两庭五院”机构将全部入驻此园区，将打造为国家级法治高地。

在教育方面，板块内有着南京慧思顿高瞻幼儿园、托马斯国际学校、南丁格尔护理学校等国际优秀教育资源。

南京慧思顿高瞻幼儿园

托马斯国际学校

医疗方面，有着南京鼓楼医院江北分院、江苏肿瘤医院江北新院区、妇女儿童健康中心等医疗配套。

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第三批次集中土拍中，江北新区直管区仅出让一幅地块，浦口无地块出让。该地块为国际健康城板块G22，规划用地性质为Rb商住混合用地，出让面积18874.06平方米，容积率1.01≤Far≤2.0，建筑高度≤60米。

挂牌起始价75000万元，最高限价85500万元，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过32000元/平方米(装修价格另行核定)，开发资质要求三级及以上。

起拍楼面价：19869元/平方米

最高楼面价格：22650元/平方米

最高毛坯限价：32000元/平方米

在地理位置上，国际健康城G22地块旁边有富园玖誉府，万科首开新悦光年和通宇嘉悦府项目，除此还有着二手房观山悦和世茂荣里。其中是世茂荣里二期的挂牌均价为3.6万/㎡。

世茂荣里项目最高的成交单价为去年的12月份，一套建面约127.05㎡的四室两厅户型，成交均价40772元/㎡！

国际健康城G22地块的毛坯限价3.2万/㎡来看，未来全装修价格将在3.4万/㎡，国际健康城板块买房门槛提高！

NO.新区2021G22：

（1）竞得人须在地块内建设使用面积不少于120平方米（不计入容积率面积），长宽适中矩形的房屋，供进出规模不少于两条16回以上通道的开关站使用。建设完工后无偿交由江北新区供电分公司统一管理、运营、维护。

地块航拍图

从目前来看，国际健康城市场热度尚未起来，即将入市的房源首付预计将在3—5成左右，整个板块的宜居属性较高，适合追求改善的客群。