最近收到一个网友的问题：“有个二手商铺价格100万，现在年租金4万，这种商铺可以买吗？”虽然笔者对现在的商铺并不看好，而且写了不少关于商铺投资难的文章，但是仍然有不少的人还是想要买商铺，一是想着商铺以后的潜力，二是有闲钱，又想不到其他的投资产品。那么我们就来看看这个商铺值不值得买。
根据网友提供的数据来看，全款购买此商铺算下来回报率为4%，4%的回报率是个什么水平呢？简单点说就是比普通银行定期利率高一点，如果是一些小型的商业银行，那么银行定期存款利率很有可能超过4%。值得注意的是这里我们只计算了商铺的价格，并没有包含其他费用，比如中介费用和税费，大家都知道商业的税费是比较高的，主要是因为税种多、税率高，现在部分城市商铺的过户税率高达20%以上，也就意味着100万的商铺可能需要交20万的税费。
因为网友并没有说买商铺是全款还是贷款，如果是全款购买，那么不算其他费用的前提下能达到上面所说的4%，如果是贷款呢？按照最低首付五成计算，贷款50万、贷款10年、基准利率上浮20%计算，那么等额本息的利息为16万左右。每月的月供为5520.94元，而房租平均下来每月为3333元，意味着十年的时间我们不仅不能获得净收入，每月还需要倒贴2000多元交月供。算上房贷的利息，商铺的投资回报率又下降了不少，并且在比较长时间都不能得到回报。
商铺未来的潜力我相信很多人买商铺都会说目前回报率可能不怎么样，但是投资就是投资未来，就和以前一样的商铺一样，买的时候同样不知道租金会涨那么多、商铺会升值那么多。
首先笔者是同意投资要看未来这个事实，但是就目前商铺的状况来看，笔者认为大部分商铺未来的潜力堪忧。主要是因为现在商铺过量的现象越来越普遍，商铺的数量也越来越饱和，消费人群没有较大增长的情况下，很多商铺可能根本租不出去，因为消费人群根本养不活那么多的商铺。还有就是电商的冲击影响越来越大，最近几年电商可以说是飞速发展，一年的电商交易额达几十万亿，根据国家统计局的数据显示，2018年全国电商交易额达到了31.63万亿。这么多的交易额是凭空多出来的吗？很多都是从实体行业“抢”来的，所以生意越来越难做，商铺自然不好租。还有一个关键因素是商铺价格普遍偏高，租金水平却上不去，生意越来越不好做，如果贸然涨租，商铺可能更不好出租。
所以笔者认为商铺如果不有所转型，或者实体行业不有所转型，那么未来不管是租金上涨还是商铺升值都是很困难的。
