前段时间，遇到个痛心的事情，一朋友去世了，才39岁。他在老家，喝酒喝大了，突发脑溢血，送到医院算是很及时，但是比较严重，在ICU呆了一晚上以后就没了。生命还真的挺脆弱的，说没就没了。

古人突然离去，留下来的后事还需要活着的人去处理。前些年，朋友在广东这边买了一套房子，这两年一直在卖，也没有卖掉。朋友这一下走的太突然了，让我这个非执业的注册会计师，兼法律职业资格持证人，一下也懵逼了怎么办这个事情。

好在现在政府部门咨询电话很方便，态度也不错；然后，我也算是学过税务和法律，和朋友家人绿捋了一下，也算是把大概的事情弄明白了。

（一）先得办继承过户

从法律上讲，房本上上的持证人去世了，那这个房子的产权就是他的继承人的了。虽然房本没有变更，但是产权已经变了。所以，后面要出售，那就得先办理继承过户。

继承过户的手续比较复杂，毕竟房子是很贵重的资产，房管局得确认了继承人是谁，才能给办过户。确认继承人的手续一般有两种，一种是公证处出具的继承公证书，一种是非公证手续（相当于房管局来确认）。

很多地方房管局还是倾向于认可公证书这种，毕竟谁也不想去干这么复杂的事情。公证处是有专门这个业务的，一般按照平米收费。手续复杂程度得看继承人的关系复杂程度，这个暂且不表，每个家庭都不一样。

（二）税费相关

继承过户的时候，涉及的税费主要是增值税、个人所得税、契税，其他像印花税这些就很少了。

首先比较好的是，在法定继承过户这个手续里，税务局是不收取增值税、个人所得税、契税的。背后的理由也很简单，继承这不是出售，没有买卖当然不用交这两个交易性质的税收了。同理，夫妻离婚分割房产也不用缴纳这些税费了。

这里面更主要的问题是继承以后再出售，税费怎么计算呢？

1、增值税和个人所得税各地的规定都有些不同，一线城市的增值税一般是满五不收取增值税，二线城市一般是满二不收取增值税，满五年不收个人所得税。这里面有两个点要分析：

第一，满五年、满两年免征增值税和个人所得税的这些规定中，是从什么时候开始计算的呢，是从房本上写的继承过户时间点计算，还是从被继承人之前买的时间点计算呢？按照现行的规定，是从被继承人之前买的点开始计算的，这个规定是比较友好的。

第二，增值税和个人所得税如果达不到免税的条件，可能就需要知道原来的成本算差额，那原来的成本是零呢，还是被继承人买的价格呢？按照现行的规定，是按照被继承人之前买的价格来计算的。这个规定也是比较友好的。

第三、再次出售，契税肯定是少不了了，这次是真实的交易了。

今天就讲这些。

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