第三批次出让土地中，三北区域总共9宗地，21127—21134与21154号地块，其中127号地块为悦来地块。
要讨论悦来地块，我们首先要从第一次土拍开始，或者说要从更之前的土地市场开始说起。基于篇幅或者我们将另择时间从城市，组团，悦来的经济发展来对市场进行阐述。本次只是源于本宗地地块分析，因此我们不想把角度搞的过于宏大。
第一次土拍的火热从某种程度来说要归因于悦来地块的激烈竞争。原因我们在之前的文章反复提起过，一方面是保利今年在土拍之前并购华侨城项目股权价格超过了楼面一万，而第一次土拍悦来地块楼面定价相对较低，不足7000，我们参考之前保利，万科在公开市场举牌获得地块的价格均在9000以上，因此我们的判断如果价格低于9000，很可能保利和万科会兜底拿下，从最终报名来看，保利万科在多宗地块均有报名。而从金科内部传来的消息，金科在九曲河大获成功以后，有意在北区在复制一个九曲河。
当然本区域还有一个更重要的因素，万华在本区域重仓。这个曾经创造了被誉为中国神盘麓湖的万华，为市场注入了无限的想象。而从万华已经开盘项目来看，万华走了高举高打的路线。从某种程度来说，万华成了本区域所有参与企业的靶心，和万华对标，是多数企业的简单而无需多思考的策略，要么同质化，要么差异化。但市场竞争都是有边界的，因此企业测算的时候会用相对理性来测算自己的成本，比如万华均价25000，竞争对手来说，做2万的均价可以算是性价比，即便成本允许，多数企业也不会想自己将均价做到1.5万，然后和万华进行竞争。当然如果出现，这不叫竞争，这叫市场绞杀，市场所有参与方可能均会以各种不同方式阻止这种行为发生。
如果站在上述角度来看本次悦来地块的最终成交价格，考虑到本区域现有土储成本，那么可以很简单的做个与去年相同的价格推算，即楼面不可能低于9000元（纯住宅），本宗地挂牌楼面7192，但有0.282的商业商务，如果商业商务按照3500的楼面计算（之前大竹林区域商业商务地块楼面），本宗地楼面价格区间为8642—10413，考虑到普通房开并不会做商业地块开发，因此本宗地纯住宅的楼面价格会更高一些。但无论用什么价格成交，这个价格都相对接近于市场的心理底线价格。
从目前土地市场环境来看，能够在目前市场环境下拿地的企业并不太多，我们再一次分析了第一次在悦来报名的名单，以及目前悦来现有市场格局，本宗地基本会锁定在现有地主身上，而现有地主身上，最大可能只有两个企业：万华和万科，但万科对于这么大的商业体量，可能会信心不足，因此最有可能是万华，一方面相比于成都麓湖而言，重庆的规模还是太小，太小就无法把大项目的优势充分彰显出来；其次是之前有消息称，万华有兴趣在旁边拿下更多地块。从宗地实际条件来看，1左右的容积率，属于类别墅地块，而本地块又有很长的江岸线资源，非常适合做高端产品。比较契合万华的品牌形象和市场需求。
第一批中奖者：融创，中交，佳源，中铁建高溢价成交！
深度：第一场土拍，悦来组团是怎样点燃激情的？（附土拍实录）
如果时间和其他因素允许，我们将择时间对悦来做一次从城市到组团到市场的解读，同时也剖析万华能否复制麓湖神迹。
地块情况
编号：21127
位置：两江新区悦来组团D分区D31-1地块、D37-1地块、D37-4地块、D37-6地块、D37-7地块、D41-2地块、D42-1地块、D42-2地块、D43-1地块、D44-1地块、D45-1地块
用地性质：商住
商住比：商业商务120127.8平0.282：:0718
占地面积：395202
计容面积：426235.3
容积率：1.0785
挂牌起始楼面：7192
最高楼面限价：8270.8
图例：
