搞明白房龄有用吗

普通商品住宅二手房交易，房龄不足2年的，按交易额全额征收增值税5.6%，如一手房购买价为100万元，二手房交易价为120万元，则应缴增值税120*5.6%。房龄期满2年及以上的，按增值额征收增值税，如一手房购买价为100万元，二手房交易价为120万元，则应缴增值税（120-100）*5.6%。

增值税纳税主体为卖方，但实际交易过程中，卖方往往按照“一口价”的方式交易，结果呢？增值税就转移给买方承担了，这叫羊毛出在猪身上。即便税负转移了，但仍然会影响收益最大化。

对于刚需购买商品房住宅来说，一般不会将到手的房产很快作为二手房卖掉，这样的话可以忽略房龄的问题。但是，对于具有刚需和投资双重属性的购房者来说，应该了解一下房龄问题。

到底房龄如何计算

根据《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)（四）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。

通过以上图表比较，土地使用权期限＞房屋设计使用寿命＞房龄。需要说明的是，值得注意的是，商业类房产，如写字楼、商铺，无论房龄几何，均按增值额征收增值税。由此可见，该措施，主要起到限制短期投机炒房的作用。

契税与产权证办理

既然房龄问题涉及到二手房交易增值税税基问题，那么，是不是说，所有的房子都要及早缴交契税办理房产证呢？未必。

如果满足两个条件，就没有必要着急缴交契税和办理房产证。第一，手头缺资金，急着用钱；第二，没有将房子卖掉的打算，主要目的是为了自己居住。

什么情况下要及早缴交契税和办理房产证？第一，属于短期（2年左右）投资普通商品房住宅者；第二，购买房产之初，心存投资房产心理，比如候鸟异地购房，自己住也行，赚了卖也行。