那厢卖得热火朝天，这厢则是门庭冷落，深圳网红新房市场同样“冰火两重天”。

继昨日263个有效认筹数尘埃落定之后，遭遇认筹“爆冷”的天鹅湖三期推出的1100套房进入正式选房阶段。5月16日上午，天鹅湖花园如期在欢乐海岸蓝楹湾酒店开盘。

截至上午11点30分左右，推出1110套房的新天鹅堡三期最新销控表显示成交118套，最终去化仅一成左右。

大写的尴尬。

得房率仅73%4.41倍选房几率

今日选房现场，有购房者笑称，“4.41倍的选房几率，每个认筹客户4套多的选房几率，对比半岛四和去年的华润城三期，这简直是深圳网红盘选房史上现场难以想象的事情”。

位于华侨城的老牌豪宅天鹅堡三期这次推出的户型，不同于豪放大户型的一期、二期，走的是“豪刚”路线，户型单一，建筑面积在117-123平方米之间，仅横厅和竖厅两种格局，三房两厅，户型结构中规中矩，但备案均价却达到了10.2万-14.5万元/平方米，业内称产品是走“豪刚”路线的“伪豪宅”，即总价纯刚需够不着，豪宅面积段又难匹配。

尽管处在地段极为优越的华侨城老豪宅片区，但由于产品线的单一，加之得房率低，总价高等不少“缺陷”，槽点颇多，市场并不卖账。

“几乎小一半弃购吧”，一对40多岁的中年女子表示，“买给父母住，面积大小倒合适，选择了17层，选房的时候，发现有一些前面的选房人直接没有到现场，实际上就等于已经放弃购买了”。

▲D座04、05户型，以及A座01、02户型卖得较好

主流购房者多数为自住

从开盘现场来看，40-50岁的中产阶级中年人士，成为天鹅堡三期开盘的主力购房人群。这倒也符合华侨城一贯以来的主流客群定位，但这些主流购置人群这次多数是为了给自己的下一代做铺垫，以自住客为主。

早上8点10分就到达选房现场的张先生（化名），在家属区等待了足足有1个小时。住在南山的他，认筹号码排在前60。

“选的人太少，想挑中间楼层的，买给孩子住。”最后他选中了一套16楼总价1400多万元的04户型，“刚好能看到海，单价在12万多元，我们对比了这个价位的半岛城邦4期，117平方米，两房户型不够住，加上景观景致并不大理想，最后选择了这里。”但他认为三期离湖景房概念还差距甚远，“中间隔着马路，不纯粹”。

▲开盘现场

在家属区焦急等候的还有梁大哥（化名）和他妻子，他们的儿子正在会场里选房。“我是住罗湖的，有次经过（新天鹅堡三期），觉得还不错就带儿子来买了。他现在在里面挑房，没给信息我们，也不知道挑了哪套。我觉得价格有点贵。”最终，梁大哥的儿子挑选了46层的一套竖厅户型单位，总价1780多万元。

住在观澜的陈女士（化名）在妈妈与姐姐的陪同下进行选房，她的号码较为靠前，选择了D座29层，总价约1600多万元的一个单位。“华侨城居住环境挺好的，而且家里她们这一辈的小孩都买在市区，所以选择这个盘”，陈女士的妈妈说，“不过房子有点小，就过渡一下吧”。

▲购房者进入选房通道

同样，喜提19层某户的曾小姐（化名）选择了一套1580万元的01户型，“100多号已经选不到合适的房号了，D座景观比较好，价格也比较合适。”

选择了05户型的一位男士，挑了稍高一点的30多楼，总价是1674万元。他给中房网深圳记者算了笔账，“虽然建筑面积有122平方米，但套内实际面积才89平方米，得房率73%，几乎无赠送的户型。”

▲一名购房者选中一套总价为1783万元的房子

而选择弃购的购房者各有各的理由，一名弃购者认为，附近同样是华侨城开发的香山美墅，户型使用率、视野更理想，价格反倒更为便宜。“对比周边的二手房以及得房率，（新天鹅堡三期）这个价格也算是很贵的了。当初没想到认筹人数会这么少，有销售让我们多认筹两个号，加大选房几率，现在看来，几乎没有什么必要了。”

现场认购99折，全款折上折

相对比前期预热宣传力度较大的楼盘，该盘销售认为，天鹅湖三期认筹数低，跟几乎没做啥宣传也有直接关系，拿到预售证后，仅验资一周就直接开盘了，对比上月开盘的半岛4以及尚未开盘的海境界等楼盘，蓄客量和筹备阶段时间都不够。

“如果今天名额和资金都到位，还可以现场打99折”。“现场99折”这个说法得到了一名购房者证实，“现场签约可以打99折，如果全款还可以再打99折，等于折上折，但暂时并没有减20万元的现金优惠，该名购房者预估，如果盘卖得不理想，以后可能还会启动中介联动和打折。

“华侨城可以买，但并不是特别好的投资标的。对比看，也并非资源价值最好的地方，毛坯交房，几乎无赠送。”另一位弃购者对中房网深圳记者说。

▲工商银行按揭人士现场发宣传单，利率上浮5%

截至中午12：30分，不少选房者已陆续离开现场。

@一桶浆糊：

套内面积89平方米，按套内单价算均价17万元，比深圳湾主流89平方米高赠送套内房源套内单价还高了不少。这次开发商定价很进取。

@1995南下

华润幸福里，2008年卖3万多元，现在卖8万多元，华侨城纯水岸，2014年卖4万多元，现在12万多元，高端刚改而已，120平方米跟豪宅沾不上关系。

@开心果999：

这会不会是华侨城史上最惨开盘？

项目实探

新天鹅堡三期位于深圳市南山区侨香路与香山街交会处东南侧，总建筑面积约29.91万平方米，容积率4.65。项目由4栋超高层住宅组成，A/B两座为51层，C/D两座为52层。

户型只有两种（横厅和竖厅），均为建筑面积约122-123平方米左右的三房两厅，共1116套，其中有32套115-117平方米的特殊户型（位于避难层，阳台较小）。

4梯6户，3部传统电梯，1部观光电梯。停车位1360个，绿化覆盖率达30%。2020年3月毛坯交楼，自带4.33万平方米商业。

（户型图）

交通便利，学位普通

新天鹅堡一、二、三期沿侨香路而建，华侨城片区内道路多为双向两车道，新天鹅堡三期将配建有公交首末站。

另外，B座紧邻地铁2号线侨城北站B出口。而据现场销售介绍，华侨城集团正在与深圳地铁集团进行沟通，或将商业负二层与地铁B出口打通，届时新天鹅堡三期将与地铁无缝连接。

新天鹅堡三期所带学位为华侨城小学和华侨城中学，生源主要为华侨城片区内居住的学生。根据2018年深圳中考成绩排名，华侨城中学位列南山区11名，成绩较为一般。

片区涨幅慢投资客少

华侨城被称为深圳最好玩、最具人文艺术气息的片区。同时因为独有的“两山两湖”（燕晗山、蒂诺山、雁栖湖、天鹅湖）自然资源，超过50%的绿化覆盖率，使其成为深圳空气质量最好、最宜居的片区之一。

但是，华侨城片区内容房价涨幅不仅滞后于深圳湾、香蜜湖等豪宅片区，也低于全市房价涨幅。究其原因，与该片区的户型、学位及供应有很大关系。

首先，华侨城片区的豪宅以大户型为主，高单价、高总价，自住客占比较大，二手房交易并不算活跃；片区内缺乏名校加持，无学位房炒作概念；投资客占比偏小，二手房源也较少，即使有新盘供应，但主要是大面积段产品，因此数量也并不多。