郑州的买房客户群，大抵分为两类：

一类是在市中心高房价压力下，果断选择新区，即便耗上三五年等待，也要见证新区崛起，城市界面，新的发亮，就连呼吸，都感觉比拥挤的老城区自由顺畅。

另一类，坚守、独爱老城区，哪怕多筹一点钱，多还点月供，也要三环内来一套。配套是现成的，资源是优质的，生活是便捷的，通勤也毫无压力。

瞄准市中心的购房者，看中的是附属在房子上的土地衍生价值，以及围合在房子周边教育、医疗、商业、交通等高度集中的资源。

郑州城市框架拉大，郑州房地产的主场已经挪到了四环。郑州主城区的机会越来越少了，因为土地供应在减少。

物以稀为贵。老城土地资源日益稀少，楼盘也越来越紧俏，对于很多人来说，中心城区是载满郑州土著记忆和情怀的金贵之地，二环内买新房，是一件很奢侈的事情。

购房者若想回归二环内主城区，并非无从挑拣，你甚至还能看到单价1.5万以下的新房房源。

郑州5条环线图源：大鹏视野

在看二环内项目前，有必要捋一下郑州环线的划分：

一环：主要由金水路，紫荆山路，陇海路，大学路围成，属于郑州的内环。

二环：主要由农业路，中州大道，航海路，桐柏路围成，属于比较繁华的商业和居住区。

三环：主要由北三环，107辅道（东三环），南三环，西三环围成。如今的三环周边开发较为成熟，整个环线面临着较大的交通压力。

四环：主要由大河路（北四环），东四环，南四环，西四环围成。四环上月底开通，进一步扩大了郑州主城区的范围。

五环：北线利用省道S314新线（沿黄河大堤公路），东线利用G107郑州境改建工程（沿万三公路），南线利用南迁的新G310，西线利用G234，最终围合成长方形大五环区域。

今天要盘点的郑州二环内的项目，也就是由农业路，中州大道，航海路，桐柏路围合的区域。

金水区

二环内传统意义上的老金水区，掰着指头数，开发商靠谱、可以选择的新房没几个，腾威城、泉舜上城、融创金水府、鑫苑金水观城。

目前金水区二环内高层，均价在18500元/㎡，位置数一数二，且都是配备双地铁，当然，城改项目多，楼盘的容积率也是数一数二。

小开发商的问题楼盘，比如城果，东明苑旧改项目，半烂尾状态，交房时间一拖再拖（不建议考虑）。中州府，烂尾近十年后改头换面，中州大道CBD旁15500元/m²的标价，到底是个漏还是坑，真的不好说，购房投资还需谨慎。

地缘客户的购买力是上来了，可是产品却没有跟上购房者的步伐。买纯改善项目，会优先考虑万科美景世玠，以及清韵·颐景苑、腾威城的洋房产品。

中原区

二环内中原区在售楼盘不多，目前在售的有宏江翰苑、恒大云玺、升龙御玺三个项目。

宏江翰苑，有着二环内罕见的70年产权小户型，59—63㎡一室两厅一卫及两室两厅一卫。4T10户的设计，四个角都是大面积，最小一室一厅位于中间，东西朝向。

恒大云玺，规划有商业中心，4栋32-37层高层住宅，总户数390户，车位1433个，户型以一梯一户大平层四室三卫为主，标准改善产品定位。

升龙御玺，已经在收尾阶段，户型设计奇葩（有手枪户、三角户、纯西户设计），梯户比为2T4或2T6，还带底商，购房者认可度较低。

裕华光合世界，披着商品房外衣的安置房，少数商品房对外出售，二手房目前价格19000元/㎡。

中原区二环内项目定价都不高，主要是户型设计硬伤明显，居住舒适度大打折扣，如今地缘客户都瞄准了二环至三环片区，康桥玖玺园和万科山河道两个项目近期入市，带装修价格估计在18500到20000元/㎡之间，会吸走相当一部分改善客群。

二七区

区域内小开发商拿地多，问题楼盘，也不少。

中林国际，曾经有名的烂尾楼，容积率6.6，筒子楼设计，户型设计脱离市场，2018年改名叫星光汇后，重新入市，目前已售罄。

亿辰山海间，开发商当时和村民连最基本的土地问题都没有谈妥，曾因开发商未办理土地证被列为违章建筑。2012年售楼部就对外开放，并宣传2014年中下旬交房，可施工到后期越来越慢，还出现了停工现象，一直到2018年才强制交房，当时项目依然没有土地证。

事实证明，市中心的楼盘，即便要买，要看清楚有五证再说。

在售的楼盘中，钛合佳苑，三梯九户设计，自住的话舒适度较低，紧邻一附院，未来出租不是问题。

航海路旁的升龙天玺，6月份住宅已售完，仅有商铺和写字楼在售。升龙城壹公馆，目前主推LOFT产品。阳光怡景花园，也是小开发商产品，去化较慢，2019年B座交完房后，还有剩余房源没卖完。

管城区

中博城珑誉园，中博城是其涉足地产领域的首个项目，距离陇海铁路较近，品质需要时间来检验。

奥兰和园，刚改项目，开发商隶属河南高速，有着国企背景，户型全明设计，不利因素是周边交通压力比较大，临着农贸市场货运铁路。

世茂云尚城，占据二环双地铁口的好位置，原来是源升置业开发项目源升金锣湾，虽有地铁口加持，但是周边大型商业奇缺，办公、商业较少。

郑州二环内在售项目中，金水区目前仍然占据房价至高点，且有纯正的改善产品供应。二环内还有不少小开发商运作、地块规模小、容积率高、户型设计奇葩的项目，虽然标价不高，却也让求稳的刚需望而却步。

好位置配上好产品，才能有市场认可度。

近五年郑州地产市场泥沙俱下乱象丛生，小开发商无证开卖、持续内购、房产证难下、产权蒸发、违规交付等一系列骚操作，已经让很多人明白，低于市场价上车，最后未必能占到便宜。

市中心置业，仍要谨慎！