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我的客人，基本上目前的买法都是在东京买小房子，在大阪买整栋楼和一户建收租，京都到今天为止没人买过。
如果你的投资预算在两亿日元以下，你就在东京买买小房子，收收房租，特别是老人房，这是比较理想的；如果你的预算在两亿以上，那可以开始看整栋楼和土地。
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问:想问一下，现在大阪和京都的房产值不值得投资？国内这方面的热度是很高的。当然了，可能是因为整体价格偏低一点，受众多一点，所以他们大量宣传这一块。
季老湿:说一下大阪和京都。我们不要去听一个人说什么，要看一个人做什么。我的客人，基本上目前的买法都是在东京买小房子，在大阪买整栋楼和一户建收租，京都到今天为止没人买过。
那简单的来说，不是说东京的大楼和土地不好，是价格已经炒的太离谱了，而且我们是外国人，根本抢不到，收益率怎么做都做不上去。或者这么讲，就是你要玩东京，你的预算大概是十亿日元，按照今天的人民币汇率，也就差不多大概在四千七百万的一个起步价，你才能在东京玩。但在大阪就好一点，大概是2-3个亿。那如果你想买的好一点的，差不多在五个亿、八个亿，都有可能。我说的都是日元。
那买整栋楼的话，别的听不懂没有关系，你就听懂一件事情，就是最终是土地赚钱。房子在日本称之为建物，建物在建成后每一天，都在贬值的，只有土地是增值的。所以你说房子涨了，其实是房子跌了，土地涨了，两者相加的情况下，总的是这个逻辑。
那你在东京买的小房子，是因为咱钱不够，你只有200万人民币，不够玩整栋楼，只能买小公寓。那你买小公寓的话，土地是按面积算的是，大家共有的，就是你不独立掌握这块土地的命运，你想独立的掌握这块土地的命运，价格是不一样的。
我不知道大家的投资预算，但我的建议是：如果你的投资预算在两亿日元以下，你就在东京买买小房子，收收房租，特别是老人房，这是比较理想的；如果你的预算在两亿以上，那可以开始看整栋楼和土地。
我这里指的土地，不是你买一块土地回来就那样放着，而是买一块土地回来自己造整栋楼，然后去出租或者怎么样子。我的客人到今天为止还没有买回来去造的，因为那个周期太长了，而且水还是比较深，大部分人还是买现成的楼进来，直接丢给民宿运营商，或者是原来是长租的，那就继续长租。
大阪的好处是它是特区，可以365天做民宿，东京是不可以的。所以大阪目前来说，民宿的话，基本上有十个点的回报。如果你买回来是做长租的话，在五个点左右，大概是这么一个情况。
那东京的小房子溢价是比较高一点，现在基本市面上看到的大部分的房产，一个点、两个点、三个点是居多的。那像我这样子能够去找一些所谓的特殊品种，老人房也好，借地权也好，等等的这些特殊品种，才能够上五和六，确实挺难的。
大概找我的人当中90%的人的预算是在200万人民币以下的，钱少要求高，地段又要好，回报又要高，房子又要新，各种好都要能够摊上，这个大概在联系我的客人当中占90%。这些客人在我们没有社群之前，我通通都不碰的，因为我服务不了。两个原因：第一个原因，本身我也在买这样的标的，我买完了，哪轮得到你呢？第二，我已经有一些现成的老客户了，那我不买，我老客户也在买，那哪有房子给你呢？也就差不多了。
因为这些房源本身就是比较少，出来就会没，而且是要靠抢的，我没有办法跟一个陌生的粉丝推。从毫无信任到逐步建立信任，像谈恋爱一样的，等到你对我信任的不得了了，然后一次一次的把房源报给你，一次一次的接受你的各种质问，完了以后一直不买，从生意的角度来讲，从时间角度来讲，对我来说是非常不经济的。
那我说很实在的话，我相信在座的各位都是有钱人，都听得懂我在说什么。
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