关于万科分拆物业管理板块独立上市的事情，已经说了两年多。近来，终于又有了新进展。
9月25日，万科物业睿服务3.0发布会上，万科物业首席执行官朱保全公开透露，万科物业与万科集团已经完成业务分拆，上不上市只是时机问题。
过去的22年，万科物业一直只服务于万科的项目，这一状况在2015年发生改变。万科董事局主席王石表示，2015年开始，万科将全面接受各开发商的物业服务邀约。
而且从最开始，“睿服务”就是万科物业走向市场的重要工具。按照万科物业一把手朱保全的说法，“睿服务”就是：保留原物业公司手中的物业合同权利不变，由万科物业帮忙打理，原公司的收益优先，万科物业做劣后。
也就是说，万科物业将向物业管理公司输出品牌、技术和标准，但不输出人员，也不自行招聘人员加入编制。
朱保全在发布会上也提到，非万科地产的物业项目和万科地产的项目新进入万科物业的比例将是1：4。万科物业和万科地产关联交易的比例也在快速降低。
据官方微信“万科物业说”整理发布：截至2016年8月底，睿联盟覆盖了65个城市的174个成员、1226个项目，管理着近70亿元规模物业费。
睿服务3.0发布会上，万科物业提出：“互联网＋物业”无非就是两个二维码，即物业费支出+物业费外收入，借此实现人、财、物的全面数据化。
物业费的本质不是收入，而是业主委托物业公司帮自己支出。
以前物业公司看支出是账本上的分类统计，有必要的定期给业主汇总报告下即可；睿服务3.0，万科实现了一个非常酷的功能：用手机对着电梯里的二维码扫一扫，近40道维保作业程序是否妥善执行、异常纪录问题是否被解决并拍照验证，一目了然。
在物业公司的支出中，人员费用占的比重不低。以前物业公司让员工干活，得派人盯着；睿服务3.0将借助移动终端让员工透明，实现移动排班、移动打卡、移动考勤，以及移动发放工资——后3.0时代，不是物业公司，而是服务器在调度员工！
“睿服务3.0”最大的亮点是对物业服务费之外的“公共广告收入、场地租赁收入等”向业主公开，业主可以通过“住这儿App”扫描电梯广告旁的二维码，即可以了解小区内的物业服务之外的电梯广告收入有哪些。
万科决定通过开放“友邻市集”，并发起“友邻计划”，目的就在于搭建一个业主与商家的平台，汇聚社区正能量——邻居们在“友邻市集”购买产品或服务，商家将向“友邻计划”捐赠一定比例款项，友邻市集承诺自身零利润。
识局君也第一时间联系到万科物业南京公司负责人。其表示，万科物业与万科地产早从2008年开始，就是兄弟关系了。为了准备上市，万科物业已经在做财务工作。但具体的财务指标，负责人笑称不方便透露。
不过，该负责人透露，除万科地产自有住宅外，万科物业在南京已正式接手了9个项目（包括一手新房和二手存量房）的物业管理，分别是金隅紫京府、和昌湾景、星雨华府、丹桂园、碧瑶花园、钟鼎山庄、大吉公园及佳湖绿岛，近期还将正式进驻百家湖文化名园。
不仅如此，南京市场上还有三四十家社区都在与万科物业洽谈中。
此外，南京公司负责人强调说，“无论是一手新房还是二手存量房，万科物业在选择上都会有严格的标准。首要是对于项目本身背景的考量，包括开发商、建筑质量、地段等，其次就是考虑社区的客户层次，深层次研究业主在物业方面的需求程度。”
针对万科物业刚刚发布的睿服务3.0产品，南京项目将会逐步按项目管理界面进展进行落地。
近2年来，房地产企业对物业管理及社区相关业务的兴趣愈发浓厚。物业分拆可以看成后房地产时代的必然趋势。
这条路上，彩生活物业无疑是先行军。2014年6月，彩生活以每股3.3元至4.6元的招股价在香港正式公开招股，由此成为国内首家物管类上市公司；2015年10月，中海物业在港交所挂牌上市，成为继花样年分拆彩生活以来第二家分拆物管平台在港上市的房企。
除绿城、中海、彩生活之外，其余如万科、保利、碧桂园、龙湖在内的多家知名开发商，都将物业分拆上市纳入了发展计划。
毋庸置疑，物业分拆后，房地产企业可利用自己巨大的业主资源，分到一块不错的蛋糕。但未来前景如何，还是要看物业管理盈利模式的创新。
