城墙内商圈变迁，从名称上可窥得一二：西大街商圈、东大街商圈和解放路商圈……如今，统称为“钟楼商圈”。

东大街萧条，西大街荒；

北大街堵车，南大街靓。

烟火洒金么有桥，书院门前有墨香。

解放路宽气已弱，人声鼎沸永兴坊。

开元虽老扛商旗，最火还是老回坊。

一堵墙，宏府嘉会让人伤；

拆华侨，关门闭店是群光……


“前事不忘，后事之师”。那么，今天我们如何再看待钟楼商圈？

01/“哪几根稻草”出现了？

显性可见的城墙内商圈没落，就在近几年。以2016年东大街百盛闭店，推倒了城墙内商业“多米诺骨牌”，大量商场陆续闭门。


实际上，无论是1978年前“计划经济时代”，还是1978年改革开放以后，这里一直是绝对的中心。甚至2010年前，还一直是西北地区的商品集散中心、客运物流中心、商业消费中心。


“冰冻三尺非一日之寒”。可以说，城墙内商圈没落有“三根稻草”：


第一根稻草：绝对垄断式中心的消亡

第二根稻草：城市大发展的裂变到来

第三根稻草：消费结构和需求的巨变


钟楼，见证着时代的风云变幻◎摄影/西大街游民


一夜之间，市场瞬息万变。“时代抛弃你，连招呼都不会打。”频繁改造带来市场的“供大于求”，成为压垮骆驼的最后一根稻草：


要知道，方圆仅12余平方公里的城墙，当年高度集中了全西北的消费力和购买力。东大街、西大街和解放路，驰名全国。


长达六十余年的发展惯性，呈现“温水煮青蛙”状态。粗放型发展过程中，离不开“改造-拆迁-建设”。要命的是，城墙内被莲湖区、新城区和碑林区“三马分食”，你追我赶建设“第一金街”：


莲湖区：西大街——西部第一金街

新城区：解放路——西北第一金街

碑林区：东大街——西北第一金街


三个“第一金街”的浮沉往事◎制图/城记智库


它们，分别于2001年、2008年和2013年开始改造。关键是，2007年西大街确立“西部第一金街”之后，2010年解放路和2014年东大街，又先后提出“西北第一金街”定位。


到底是“西北大”还是“西部大”，如今已是笑话。百思不得其解，解放路和东大街当年不“对稿”吗？


当然，发展惯性下这里依旧诞生多个“商业地王”。比如东大街百盛倒闭前的2016年8月，东大街还连续拍出两宗单价2000万元/亩以上“地王”。


此后，“强弩之末”的城墙内商圈连续被KO：第一击，2013年小寨赛格开业；第二击，2016年西安各区域购物中心“井喷”。至此，西安外围彻底崛起。目前，仅有开元商城一家“红旗不倒”。


至此，三条“金街”以堆积购物中心业态的模式宣告失败。“流水落花春去也，天上人间”。


由此可见几个教训：

1、忽视城市发展规律，总“薅一只羊的毛”。

2、涸泽而渔开发，最后“三个和尚没水吃”。

02/兵败西安的群光广场

当年，东大街和西大街百盛等闭门，激发许多市民的“怀旧浪潮”。但是，群光广场歇业更多只在业界引发一阵涟漪。

消费转移，市场“供大于求”。从商圈和定位角度出发，群光广场是可惜的。但是，从城墙内多年改造来看，对于很多人而言，作为近代西安象征的华侨商店拆迁，却是一个“败笔”。

华侨商店，是中华人民共和国成立后“西安第一座大型百货商店”。2010年1月9日炭市街综合改造启动，1954年10月建成它被拆除。


1980年代未被拆除前的华侨商店◎摄影/严建设

华侨商店拆迁实景◎NEWS

2019年12月群光广场实景拍摄◎摄影/雨林

因东大街原名中山大街，它早期被市民称为“中山大楼”，是西安城内三大百货大楼之一（另两个是民生大楼和解放大楼）。上世纪80年代，更名为“华侨商店”。新闻报道，整体拆迁工作完成后：

结果呢？老的历史建筑没了，绿地休闲广场不见了，商场最后也倒闭了！


那我们再看看宏府嘉会广场，「城记」一位老朋友在2012年前后通过微博发起“西安十大丑陋建筑评选”，宏府嘉会广场被列为“第一”。


宏府嘉会广场，是一个巨大连体建筑。体量庞大、建筑密不透风，压抑之感极其怖人。长度约300米，钟楼到西华门长约500米——建筑长度占道路达60%。“本是西安橱窗，却成城市痔疮！”

▲宏府嘉会广场，对钟楼北产生了毁灭性的破坏（制图/城记智库）

也就是说，经过几十年的改造，城墙内绝大部分都是现代时期的建筑。“穿衣戴帽”不仅劳民伤财、也无这个必要，西大街就是前车之鉴。


仅仅方圆12平方公里，是近现代百年西安发展的高度集中区，早已不堪重负。对于这座世界级文化遗产来说，由于限高等因素，也不适宜大规模开发。三条“第一金街”结果很不理想。单体开发，群光广场同样兵败麦城。


群光广场还算是“开花结果”，君不见，东西大街上“烂尾”商业处处，门面上或多或少留存当年轰轰烈烈“卖铺”的风霜痕迹。


实际上，时代和内涵发生变化，“城市更新”意义更胜于“改造”。


由此可见几个教训：

1、过低开发和管理水平，界面杂乱。

2、过度开发，侵蚀原本的文化之基。

03/为何回坊依旧最火？

那么，问题就来了。为何东大街门可罗雀，而回坊和永兴坊却依旧熙熙攘攘？


其实，这个不难理解。远方如丽江大研古城和厦门鼓浪屿，近如礼泉袁家村和曲江大唐不夜城。实际上，它们已超越了普通购物消费层级，上升到文旅和精神层面的“三独”：


第一、独一无二的步行尺度

第二、独树一帜的城市符号

第三、独此一家的生活体验


无论是过去还是现在，外地人来西安回坊一直是必去的一站。因为，这里集城、街、市、史、文、民居、宗教等为一体，还有“民族风情美食”这令所有人都喜闻乐见元素的加持。


西安北院门实景◎城记特约/小花摄影

回坊，西安著名的美食文化街区，是多条街道的统称：北广济街、北院门、西羊市、大皮院、化觉巷、洒金桥等数。


一直以来，互联网上有很多人还在呼吁“打通洒金桥大街”。实际上，当城市中心转移，当西安有着上万平方公里的版图，当东西大街和解放路陷入“萧条”，这条小小的街道更显弥足珍贵。


正因历史和其它因素，这里无法“大拆大建”，“改造”多年而不得。恰恰，给城墙里留下一个最热火的片区。


“流量是核心，传播是认可”。就在刚刚过去的“十一中秋假期”，人们在用脚投票的地方，可以说就是人们最认可的地方。根据公开数据，西安文物以外景区的客流量如下：


·大唐不夜城：140.09万（17.6万人次/日）

·北院门：72.99万（9.12万人次/日）

·永兴坊：56.7万（7.08万人次/日）



与此同时，据称是在唐朝宰相魏征故里之上，集合了陕西省“以非物质文化遗产”的步行美食街区——永兴坊，也成为城墙内一匹巨大的黑马。


若无唐大雁塔和曲江皇家园林基底，西安难以诞生大唐不夜城和大唐芙蓉园；同样，若无千百年的西湖，就难以有今日中国唯一以湖命名的“世界文化遗产”。南方的西湖和北方的曲江，皆是“城-文-旅-街-商”的结合。


正因城墙内，有着城墙、钟鼓楼、碑林等数千年的历史文化沉淀，以及星罗棋布的文物遗迹，才得以诞生回坊、永兴坊、书院门街区等。


答案，有时候其实并没有想象中的复杂。“不折腾”，反而会留下更有可能的发展空未来和机会



写在最后


显性来看，城墙内商圈没落了。但是，城墙内的文化和文旅“商圈”，依旧璀璨四射、光芒耀眼。


所以，城墙内依旧车水马龙，几十万市民世代生活在此。每年，数以千万计的人来到这里。“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒。”这里，首先是一座古城；其次，它是一座现代之城。但是，最终它将回归文化、文旅和生活。