地产财富会

无论是海港城的大黄鸭

还是IFS的大熊猫

九龙仓在哪里

哪里就是焦点

2017-07-28

作为进入内地最早的港企，和内地开发商合作最多的港企，九龙仓很早就开始调整内地市场的策略。

“未来，九龙仓选择在已有持有型物业布局的内地一二线核心城市里深耕，同时，由九龙仓操盘的住宅项目比例将逐渐增大”，时任九龙仓副主席的周安桥曾对媒体表态。

可以推测，北京则是九龙仓要深耕的最重要城市之一，北京也是九龙仓要增大住宅操盘项目的城市。

财富会获悉，一年前九龙仓联合绿城、中交合作拿下的亮马桥地块日前揭晓案名，取名为“壹·亮马”，且由九龙仓操盘，而这三家房企之间的渊源要从5年前说起。

地产Family天团

九龙仓、绿城、中交集团之间的交集颇深。

上图来自于绿城2016年年报

在2012年，受房地产调控影响，绿城陷入财务危机。九龙仓救绿城于危难，以战略股东的身份携资驰援。九龙仓的推动，尤其在投资和决策方面的管控作用，不仅让绿城活过来，而且宣告绿城的高负债发展时期正式结束。

同年，宋卫平多次在媒体发布会上表示了对九龙仓的认可，很佩服历经国际石油危机风波、亚洲金融风暴、全球金融风暴的九龙仓，认为九龙仓的管控、意识、阅历，将会导致绿城的另外一个稳健发展的阶段。九龙仓的财务管控能力和他们以往的经验教训将在绿城今后的发展过程里面会得到非常好的应用。

九龙仓投资绿城也是因为对其品质的认可，九龙仓主席吴天海曾在2014年业绩发布会上表示，“九龙仓成为绿城战略股东，一个是希望能够得到长期回报，另一个方面是希望和绿城在项目上多合作。”

2015年，中交集团入主绿城，对绿城的财务改善作用明显。据绿城的年报显示，受益于中交集团第一大股东的资信支持及公司整体经营状况的向好，2016年年底，公司净资产负债率降至58.1%（2015年底为73%），在2017年2月，绿城又在中交集团的支持下，获得了89亿元的中期票据，3月3日完成了首期30亿元中期票据的发行。利率为5.5%。

这三家地产Family天团，各自优势明显，绿城的设计和产品能力突出，九龙仓的管控经验和阅历突出，中交的财务和政策把握能力突出。彼此之间实现良性互动，优势互补。

当然，能力强的企业很多，组成联合体拿地的也很多，利益谈不拢，撕破脸退地的也很多，能不能把项目做成关键是有团队合作的意识。既然时势所趋，现在都是联合拿地，那么谁的团队合作能力强，谁就有更多的机会做出好产品。

豪宅DNA

绿城擅长做豪宅，宋卫平更有“豪宅教父”之称，早年的玫瑰园，近年的桃李春风、上海黄浦湾项目等都是广受赞誉的诚意之作。在营造美好生活这条路上，绿城一直在不断研发，迭代产品。

九龙仓的商业运作非常成功，因海港城，成都国际金融中心等项目而声名鹊起。九龙仓的国际化视野总是能给项目注入持久生命力。九龙仓旗下的商业获得多个国际大奖，如，海港城获2016年国际购物中心协会（ICSC）中国购物中心大奖－「市场策划」金奖。成都国际金融中心获得国际购物中心协会（ICSC）－「2016VIVABest-ofthe-Best设计与开发大奖」，为香港2016年首个地产发展商及中国首个获此全球最高荣誉的商业项目。

我们都知道，商业项目运作的难度要高于住宅。如果一个开发商能把商业能运作好，那么住宅产品也不会差。九龙仓在豪宅方面也有着多年的经验，从择址、选材到每一处建筑细节的品质把控出发，已形成豪宅建造的成熟体系。九龙仓在内地的项目以品质取胜，也得到了市场的认可。

近年来，九龙仓在内地的业务规模越来越大。据九龙仓2016年报显示，内地营业收入已经超过香港本土业务。

而中交地产系出世界500强——中交集团，品牌实力强大。也是中国高端物业的标签，如中交地产2017年瑞安的首启作品——中交御墅，产品风格采用新亚洲建筑风格。新亚洲风格以东方传统元素融汇西方建筑型制，成为建筑界的典范，并盛行于高端豪宅。

经过梳理发现，九龙仓、绿城、中交在豪宅项目的打造实力方面都很强。但仅仅理解成强强联手，还是小看了他们之间的能量磁场。不仅价值观相同，而股东关系的加持让三者之间的关系更加稳固。

“壹·亮马”项目的前世今生

“壹·亮马”项目是2016年初九龙仓、绿城和中交地产合作拿下了地块。据绿城年报显示，占地面积为4.78万平方米，拿地价格为51.35亿元，物业类型为高层住宅。

上图来自绿城2016年报

财富会获悉，此次三位的具体分工是九龙仓操盘，绿城设计，中交坐阵。

“壹·亮马”项目的物业类型是精装平层，而绿城在大平层豪宅的营造上颇有造诣。如上海黄浦湾、苏州御园等都是名噪当时当地的高端大平层项目，已成为业界模仿学习的标杆。

九龙仓操盘，可见对地块的重视，用百年品牌重塑绝版地块的生命力。正如上文引用周安桥所说，要在主要城市操盘发展自己的业务，扬长避短。这块地也确实值得认真对待。

中交的坐阵在于中交是“壹·亮马”地块的一级开发商，对地块比较熟悉，这是谁也无可取代的天然优势。

据资料显示，该项目位于北京东四环核心地段，依傍亮马河畔，四大公园环绕，国际涉外资源密布周边，属于区域收官之作。

而亮马K地块的国际化区域气质与九龙仓的特色不谋而合。国际化的风格，艺术化的社区，精致化的生活是九龙仓这么多年在香港打拼留给市场的印象。

值得一提的是，对于区域艺术氛围的巧妙融入，九龙仓可谓是得心应手，早年在规划香港海港城时，九龙仓就以“艺术融入生活”为目标，将海港城打造成了向大众展示世界各地不同界别艺术品的舞台。而这次打造壹·亮马，精装和景观园林则采用了美国的设计，旨在让整体建筑风格无缝融入到区域的艺术氛围之中，力求建造出最具国际视野的京城豪宅。

在楼市牌局捉摸不定的当下，九龙仓、绿城、中交地产这三个王炸在一起跟市场对赌，与单枪匹马闯关相比，筹码深厚，胜券在握。对于这场牌局如何开打，还是蛮值得期待。