这两天金融圈发生一些令人难过的事。我们中的很多人在学校是天之骄子，到了社会上多少会发现曾经珍视的一切被践踏被蹂躏，梦想的航船驶入风暴，看不到天明，这时候真正考验的是另一套东西：长期主义、韧性、乐观主义精神、保守的人生态度、应对危机的能力等等，这套东西在学校里被教授得很少。我希望每一个真正热爱金融的孩子都能万事顺遂，平安幸福。
房贷应该贷多少比较好？这个问题其实不简单。不管身处哪个行业，每一个首次购房的人都得做这道CFA高级考题。30年按揭贷款是普通人能借到的最长久期的最便宜贷款，它的威力要比直观理解得大。美国的数据是在很长一个时间段内，物价每20年翻倍。中国过去一个十年的通胀率不高，可能不到3%，可以用肯德基数据、大果粒指数、煎饼果子指数做粗略估计。假设未来长期通胀中枢是2.5%，那么3.5%的30年房贷的真实利率仅为1%。在我眼中，30年3.5%的按揭基本就相当于白送，因为30年中最后那10到15年的本金，信用货币体系帮你出了。
从历史上看，利率的高低并不是房贷贷多或少的首要先决条件。判断经济的起落、楼市的位置、楼盘的长期价值，意义比利率大很多。经济好、高利率时期贷的房贷成了资产增长的助推器，经济下行、低利率时期的房贷反而成了拖累。这就跟加息股市反而上涨、降息股市反而下跌一个道理。当然，利率低，还贷能轻松很多，这是低利率环境的优势。
如果能相对准确地判断楼市的大环境处于重要底部，库存过低，经济即将好转，而且还需要判断自己身处的城市小气候是健康向上的，那么房贷可以越大越好。这是专家级玩法，不适用于普通人。除了这一种极特殊极少见的情况之外，大部分时候房贷不应该用过高的杠杆，一般来说占房价的30-50%为宜，不建议超过60%。
体制内的双职工家庭，收入可预见性高、波动性小，应该大胆使用30年房贷。月供占家庭月收入的比例不能太高，不建议超过60%，否则会影响生活质量。因为既然体制内给了稳定的预期，收入潜在的向上波动率也小，一份贷款可能要还一辈子，所以要选择适中的月供收入比，不过低也不过高。我观察到，身边的体制内家庭往往是风险厌恶者，基本少用或不用房贷，其实这也是不对的。
一般的观点认为，年轻人向上弹性大，应该选择高杠杆，中老年人收入长期会下降，应该选择低杠杆。这些教科书式的观点是很害人的。刚刚开始工作的年轻人会经历一段蜜月期，认为自己的收入能够蒸蒸日上，但每一个人的向上周期的空间、长短差异是极大的，这会形成预期错配。年轻人底子薄，要用钱的地方多，反而对每月固定要还的房贷月供的刚性估计不足。中年人收入虽然不再增长，但资产底子厚、可变现空间广，能够使用的杠杆反而要大很多。
对于有余力的家庭来说，存贷平衡法是可以参考的，这是我很喜欢用的一种方法。比如说，决定背负400万的房贷，同时手上留有200-400万的存款。很多人不理解，觉得为什么不把房贷都还掉呢？平白无故去还利息，这不是傻么？普通人会把房贷还掉，手上只剩下一丁点现金，感觉很安全。其实这样不对。现金像空气一样珍贵，现金是一种战略缓冲资产。在一些极端特殊情形下，现金就是生命（字面意思）。一个家庭能有多少抗压能力，多少缓冲能力，很多时候不取决于收入，甚至不取决于资产和负债，而仅仅取决于手上有多少现金。
