买房对于大多数人来说是一件“大事”，更甚者则是结婚成家的前置条件，然而因为国内房地产市场的特殊性，在房价随时间翻倍增长的情况下，部分人不得不选择提前签订合同来购买暂未取得房产证的二手房，若最后房屋过户至买受人名下，称得上吉人天相平安落地，但如果中途出现问题，遇到法院强制执行标的房屋，岂非落得房子与购房款两失的境地？本文试通过最高人民法院近期再审案例，简单阐述购买无房产证二手房的买受人权利保护问题。

2020年3月27日，最高人民法院作出了（2020）最高法民申1100号民事裁定书，该裁决书认为：“买受人与出卖人签订买卖合同购买案涉房屋时，出卖人尚未取得房屋产权证，故买受人在签订房屋买卖合同时就应当预见到出卖人向其办理房屋过户登记存在障碍。并且，该房屋由出卖人通过办理按揭贷款购得，房屋上设有抵押权，在涤除抵押权之前，买卖双方仍无法办理过户登记。此外，买受人与出卖人约定契税票满两年后进行过户，则在契税票满两年之前案涉房屋还不能办理过户登记。综合上述事实，原判决认定系买受人自身原因未办理过户登记，并无不当。买受人提交的证据不足以证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。”

该裁定书作出的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”最高人民法院最后认为买受人不满足该规定中的第四个条件，最终房屋被法院强制执行用于清偿出卖人的普通债权，买受人所缴纳的购房款变成了合同之债，即使买受人起诉法院作出判决，要求出卖人返还购房款并承担违约金，那么在没有可供执行财产的情况下，买受人拿到的也只是一份法院判决。结合笔者承办的类似案例，将有关问题陈述如下。

一、《执行异议规定》第二十八条规定的是“对登记在被执行人名下的不动产”提出的异议，而未取得房产证的二手房并未登记在出卖人名下，在此种情况下能否适用该条文？

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款规定：“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。可见，虽然二手房暂未取得房产证，但法院在执行程序中认定为出卖人财产。因此，即使未登记在出卖人名下，只要能认定为出卖人所有的不动产，可以适用该条款。那么既然法院在执行查封时，不以房产证为唯一要件，更看重房屋“实质”所有人进行查封，买受人在购买“实质”所有人的房屋时，其房产证办理只是时间问题，能否达到“障碍”程度值得商榷。

二、“非因买受人自身原因未办理过户登记”的理解问题。

《执行异议规定》第二十八条规定的四个条件，前面三个属于客观事实认定问题，而“非因买受人自身原因未办理过户登记”在客观事实认定的基础上，更多的需要进行主观分析，此时便体现出了法官的自由裁量权。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（第九次）第127条规定：“一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件”。

对于此条，最高院在实际运用过程中，考察到了买受人对于房屋未办理房产证（《城市房地产管理法》第三十八条第六款规定未依法登记领取权属证书的房屋不得转让）、存在抵押等方面买受人未尽到合理注意义务，存在一定的过错。同时，存在逃税的嫌疑，最后认定不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。但对于客观方面，比如出卖人拒不配合、在达到约定的过户时间前已被法院查封等未做分析。

笔者认为，导致未能过户这个结果，必然存在主客观两方面的原因，而买受人主观上希望过户，客观上也在积极推进，最终房屋未能过户，应当分析其根本直接原因。如未取得房产证，不是不能取得而是时间问题，在符合交易习惯的情况下约定6个完成过户，在此期间被法院查封则不能简单认定为买受人原因。再如抵押问题，因为抵押权的优先性，只有抵押在先且却因抵押原因未能办理过户时，才可能认定为买受人原因，而在最高院的案例中，抵押权并未直接导致房屋不能过户，法院将抵押权的影响性归结到房屋不能过户的原因中，未免过于牵强，且买受人完全可以替出卖人履行抵押义务来完成过户，存在抵押权只是买受人对自己权利的一种放弃，不能因此来认定为买受人原因。其实，最高院认定的理由中最有效的是双方约定的契税票满两年后进行过户，虽然没有直接定性为逃税，但此行为目的明显，由此来认定属于买受人原因也可以接受。

三、购买无房产证的二手房均不能排除法院强制执行？

笔者近期承办的一个执行异议案件与最高院案例类似，均是买受人在房屋被法院查封前购买了无房产证的二手房，后普通债权人申请法院强制执行出卖人房屋，差异在于最高院案例中双方约定“契税票满两年后进行过户”，笔者承办的案例则约定了合同签订后6个月内完成过户，但未到过户时间已被法院查封。现执行异议以提交法院，法院正在审理当中，主要观点有三方面。

一是买受人基于生存权利购买二手房，其享有的是等同于物权期待权的权利。物权期待权，是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。现阶段，公认的物权期待权在本案中的享有者为出卖人，而买受人能否承继此种权利没有定论。但是，基于生存利益至上的考虑，在买受人购买唯一房屋用于居住时，其权利当然优先于普通债权，而买不起一手房的二手房购房者其生存利益更值得保护。若不能排除法院执行，最后买受人不仅居无住所，而且其购房款也无法退还（出卖人此时已无可供执行的财产），遭受的损失是极其巨大的。

二是导致房屋不能过户的原因是法院的查封行为，即使房屋未办理房产证，且存在银行抵押，但均不是此等行为导致房屋未能过户，不能认为是买受人未尽到合理注意义务而导致房屋不能过户。

三是最高院（2017）最高法民申3833号和（2018）最高法民申5050号再审民事裁定书，均不认为购买无房产证的房屋最后未能办理过户的，属于买受人自身原因。

司法裁判需要统一法律效果与社会效果，在此过程中应当将既定的法律规则适用于个案，使得相似的案件得到相似的处理，从而保证法律解释和适用的确定性、一致性和连续性。但在具体个案的处理上，会遇到普遍正义和个别正义相互冲突的情形，比如买受人的权利保护与国家房地产管控政策、税收政策之间的取舍，这时，法官面临的可能并非只是一个严格将法律规范适用于具体案件事实的过程，更为重要的考虑裁判的社会效果。从这个角度看，法院裁判应当既强调遵从法律规则，又回应人心的诉求，法官能够审视案件中的伦理情境、正视法治中的伦理命题，才能做到努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。