以史为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失。
去年今日，荔湾花地河畔，葵蓬村旧改出现了颇为戏剧性的一幕——
在其合作企业竞选会议中，经过公开投票，保利、招商、富力均不能够满足政策所规定的2/3同意率，宣告招商失败。
时光易逝，阅物有痕。
长跑十余年，谁也没有想到，历经万科退出风波，葵蓬会再次折戟。
这个百亿旧改，既是时代遗憾的缩影，也充满了争议，极具代表性。
而在这之后的一年时间里，市场也并不平静。
先是房地产行业迎来暴力调控，开发商“三条红线”承压；
后住建部又祭出“63号文”，防止大拆大建，叠加“砍树”风波，广州旧改踩下刹车。
城市更新一夜变天，政策寒流席卷了广州旧改市场，吹散了葵蓬三强竞逐的硝烟。
同时散去的还有村民的期盼，城市发展的长远规划，广佛同城联结点的未来希望
蛰伏多年的芳村，依旧没能顺利脱胎换骨。
旧改大变局，线上线下，关于葵蓬的讨论也从未停歇。
大家最关心的是，葵蓬旧改还能不能走下去？走下去路在何方？
在葵蓬招商失败一周年之际，我们回首展望。
1昔与今
犹记得，当时保利、招商、富力通过了资格审查，竞逐荔湾葵蓬旧改。
在村委指定宣讲区域，保利发展控股打头阵，接收场地后24小时便开门迎客，随后富力、招商的展厅也相继开放。
|三家企业激励争夺葵蓬，2021年3月30日摄
当时的葵蓬，可以用“众星捧月”来形容。
但2021年4月6日的那场表决，让本该走上蝶变之路的葵蓬，戛然而止，又回到了原点。
|葵蓬改造宣传展板，2021年3月30日摄
但如今故地重游，早已是时移势易。
昔日葵蓬路上，人声鼎沸的展厅早已关闭拆除，烈日骄阳下难掩萧条。
“关掉很久了。”一位路过的村民向我们透露，去年表决后不久，三间展厅就陆续撤出了。
|村内展厅均已关闭，2021年4月3日摄
葵蓬小学旁，原本鲜红夺目的改造宣传展板，也早已褪色发白。
|葵蓬改造宣传展板，2021年4月3日摄
如今的葵蓬村，依旧林立握手楼林立，街巷狭窄。
每逢台风天，流经葵蓬的河涌，雨水泛滥，防洪排涝压力极大。
低端的产业业态、混乱的村容村貌、落后的配套设施、经济发展动能不足，仍然是葵蓬村民无力改变的痛点。
2变数
说起来，葵蓬旧改并非一帆风顺。
在当时葵蓬的三家入围企业中，保利是最早接触葵蓬项目的开发商，比万科还要早。
2010年3月，保利广州核心团队开始进驻葵蓬村，开展入户测量，固化数据等。
不过，受政府规划调整、旧改政策不稳定等外部因素的影响，这家央企在葵蓬旧改推进一度暂停。
后来，万科进驻葵蓬，在2018年签订了合作意向协议书，陪伴了葵蓬近两年。
但在前期工作即将完成前，这家以“优等生”著称的房企，正式宣告主动退出。
最核心的原因，是葵蓬所属的第一圈层产居比过高，导致项目无法平衡复建与融资的成本。
背后指向的是政策的变化。
2020年9月23日，广州市规划和自然资源局关于印发《广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引》等5个指引的通知，完善“1+1+N”政策。
文件中最为人熟知的，就是我们反复提起的产业圈层。
葵蓬所在，虽是白鹅潭中心商务区，产业要求最为严格的第一圈层，要求产业建设占比达总建设规模的60%。
但区位优势却并不明显，处于第一圈层的边缘地带，政策要求的产业建设比例偏高。
|葵蓬区位
对于合作企业而言，需要强大的产业地产导入及运营能力，改造后运营成本也大幅上升。
不过，万科的退出，不仅没有让市场“知难而退”，反而给项目留下了权利真空，让其他十多家房企跃跃欲试。
但经历了两次变局的葵蓬自身，在全体村民强烈的改造意愿推动下，联社对于新的合作企业的选择操作得格外慎重。
在其招商文件中，明确要求合作企业必须是具有改造经验的上市公司，并且是中国房地产开发企业500强。
另外，根据此前葵蓬经济联社的公告，中标的合作企业也将按程序支付前期由万科垫付的资金。
条件不可谓不严苛。
最终，保利、招商、富力成功报名，通过资格审查。
作为最早介入葵蓬旧改的房企，保利带着责任回归，给市场带来了不一样的期待；
在广州未有旧改实战经验的招商，抱着尝试的心态，进入广州旧改市场；
富力则是强势进驻，力争扩大版图。
｜2021年3月，三家房企“打擂台”@葵蓬联社
虽然第一轮竞选中，保利的获得了近半数的支持率，但在随后的第二轮表决中，未能获得2/3票数，葵蓬村招选正式合作企业宣告失败。
这是一个让所有人意外的结果，也可称为广州城市更新史上的一次事故。
当时，竞选失败后，招商蛇口发布了《未来可期|美好葵蓬，我们一直都在》，显示对葵蓬村改造后续工作的关切。
而在葵蓬旧改踩下刹车之后，与其十年长跑没有如愿开花的保利，随后也积极投入到村内的抗疫工作中，一路同行。
3挑战
风来得快，去得也快。
城市更新政策的调整期，也是开发商转型的阵痛期。
葵蓬没能抓住时代的机会窗口，搭上原有政策的末班车，随着相关调控加码，面临着更为严峻的挑战。
比如，从年初荔湾城中村改造指导政策来看，在规范改造流程、防范项目风险的同时，更高标准的要求也给旧改开发商们又下了几道“紧箍咒”。
最核心的，是要求去除平台公司，选择不涉及“三道红线”的优质企业；
另外，也再次强调了做好产业导入和运营，不过度房地产化，不开具“空头支票”。
|广佛湾规划范围示意（荔湾、南海边界为后期加工）
随着调控的加码，旧改这头吞金巨兽，也更难以驾驭了。
未来会走向如何？政策的提法很重要。
在住建部城市更新防止大拆大建新政发酵近半年之后，广州党代会、两会等重要会议关于城市更新的重磅定调——
科学推进，分类实施，坚持保护与发展并重。
这也是接下来，广州旧改工作推进的指引和方针。
新一轮的城市更新，坚持规划引领，计划管控，严格划定底线，加强历史文化保护，科学绿化，稳妥有序实施。
而在相关文件中，荔湾葵蓬是城市发展重要节点，属于三年计划，可继续推进、继续研究项目。
目前，葵蓬需要做的就是加快推进古树名木和历史文化街区专家评估工作，按新政策的指导思想积极推进片策方案的修改和完善，尽一切可能的进入广州城市更新有序推进的视野范围，以谋求新的机遇。
而同时，由于新老政策冲突、建设量调整等政策变化，项目成熟度及村民的意愿成为重启的重要指标。
所以，葵蓬自身还需要加快推进项目方案的完善与报批，统一村民思想，才有可能提请重新招商。
但也要注意，若再次招商失败，葵蓬旧改也有可能退出政府的计划而无限期搁置。
4展望
广州新一轮城市更新，强调的是“高质量”。
政策补丁准确有力地抑制了过热的市场，在城市建设工作的重要批示精神下，各企业也变得更加理性与谨慎。
一层层的筛选，还能参与的企业不多了。
但时代的浪潮不会停，城市更新事业不会停。现实的困难，对与房企实力、魄力的考验，会更加严格。
难度加倍，旧改新风向之下，葵蓬能否等来“白衣骑士”？
我们一起翘首以盼。
