上周二凌晨，门头沟发生了3.6级地震，不知道各位有没有被惊醒。不知道是不是大事发生的前兆，原本定于6月1日竞拍的两宗门头沟纯商品房地块，顺延到了6月10日。

平平无奇的区域

门头沟在北京的行政区里，地位确实比较尴尬，论位置比不过昌平，论发展比不过大兴，论价格也比不过房山，在大多数人眼里，门头沟属于那种高不成低不就的区域，六环开外，三面环山，虽然整体的占地面积很大，但是可开发的区域非常有限，再加上这个听上去就偏僻至极的名字，让人们闻其名便嗤之以鼻。

在这里，我想替门头沟说两句。首先，门头沟看似远在六环以外，但是西五环和六环间的距离只有6公里左右，而东五环和东六环之间的距离有接近15公里。

我大概查了一下，从S1石厂站（S1首发站）出发，到达很多核心商圈的时间并没有想象的久。比如到海淀黄庄（中关村）时间大概要1小时左右，东大桥（国贸）1小时10分钟，丰台科技园1小时15分钟，整体的通勤时间还在可以承受的范围之内。如果是自驾通勤，以我的经验来看，七点之前出门，是能够保证很高的效率的，再晚点儿，通勤时间就会翻倍，不过晚上返程会比较通畅。整体来看，居住在门头沟新城，除了去望京那种距离非常极端的商圈上班，大部分区域还是比较方便的，甚至比天宫院、瀛海这些区域的通勤成本还要低一些。

另外，这两年门头沟的发展速度还是比较迅速的，新首钢大桥的开通，使得门头沟和其他区域的关联更紧密，同时门头沟新城也会成为2022年冬奥会的直接受益区域。新城已经初具规模，生活配套目前也很成熟。

两宗地块的具体信息

延后拍卖的两宗地块的具体位置如下图。

两宗地块距离S1号线的石厂站都在1公里左右。

021号地块的容积率只有1.1，要比之前的华萃西山的1.2还低，所以未来应该会推出低密洋房甚至是纯别墅产品。这块地几乎可以说是四面环山，让我联想到了处于同一板块的华润西山墅，也是类似的地貌特征。目前华润西山墅175平总价850万起，单价在4.8万/平左右。

022号分为两块地，容积率分别为1.4和1.5，这宗地的位置要稍好于上面的地块，临近门头沟新城的主干路---石担路，比较遗憾的是，目前周边步行所及的配套比较贫瘠。

经过我的粗略计算，两个地块的起始楼面价为2.7万/平和2.92万/平，要低于华萃西山的最终楼面价（34740元/平），在位置上没有太大差别，又是纯商品房的情况下，最终的楼面价应该还会往上再走走，低于限竞房的楼面价也不是没有可能。

未来前景

门头沟区目前的新房市场主要以改善产品为主，在华萃西山入市之前，这里几乎看不到100平以下的新房。原本以为华萃西山的入市会填补这部分的需求，可实际上的销售情况也没有想象中的那么理想。

未来这两宗地块不出意外会推出改善产品，而除了华润西山墅，已经卖了很多年的丽景长安，金地华宸、翡翠长安，都处在现房在售的状态，因此以后的竞争会非常激烈。

这些现房目前的售价在6万/平左右。只不过，比起它们，这两宗地块周围的配套确实让人难以启齿。

单就目前的市场环境来看，这两宗地块绝对算得上是烫手的山芋，极有可能出现纯商品房楼面价低于限竞房楼面价的情况。不过前一阵子北京的土拍市场回暖，房企拿地的积极性也回来了，也不能排除多方报价的可能。只不过这手牌，很难打得漂亮。

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