楼哥踩盘：松湖碧桂园三期，这个盘有什么亮点？

不知不觉间，金九已过银十即将到来，许多项目都在这个时候节点扎堆开盘，其中就包括了由碧桂园打造的环湖项目【松湖碧桂园三期】。

三期的首推23栋和24栋产品，备案均价为31565元/㎡。据粉丝爆料，9月26日开盘当天首推产品就售罄了，可见这个盘在市场还是相当火爆的。

听闻项目准备加推，为此楼哥团队专程前往现场考察，下面带大家一起了解松湖碧桂园三期。

项目选址石大路与科发七路交汇处，这里紧挨着松山湖腹地，驱车行驶不用10分钟，就可以进入松山湖CBD，前往大岭山和寮步都很方便。

很显然，松湖碧桂园三期如此抢手，主要和所在区位有关。

不过，城区的朋友过来看房还是挺麻烦的。

首先是距离远，楼哥一行人从南城出发，路程约23公里；其次要经过拥堵的松山湖大道，该路段车流量多，用了46分钟才抵达项目营销中心，如果在上下班高峰期，耗费时间会更多。

据楼哥现场观察，一期和二期入住的业主数量不多，很多楼层仍处于闲置状态，可见买来自住的业主只占少数，整体居住氛围并不浓郁。

三期东侧是维德幼儿园、维德小学的施工现场。

再往东是成片的高新科技规划用地，目前处于动工状态。从短期来看，虽说会带来一定程度的尘埃污染，但届时可以为业主提供教育配套和就业岗位。

至于周边环境，感到小小失望。

项目附近公共交通配套不完善，只提供公共汽车，距离项目最近的是东华医院松山湖院区站，步行超过500米才能抵达营销中心。

需要注意，三期南侧和东华医院只有一路之隔，正对医院大门，目测间距为120米。西边分布着数量众多的厂房和旧建，主要以物流、加工、家具、汽车维修等企业为主，虽然没有污染，但居住舒适性很受影响。

同时项目紧挨着石大路，这是松山湖片区有名的主干道，来往的货车、泥头车数量有很多，届时三期的业主会面临交通噪音污染。

项目由碧桂园负责打造，而后期物业也是由碧桂园包办，相对于小型物业公司来说，对卫生环境、公共设施等工作会更加到位，这算是项目的优势吧。

先来了解一下三期参数，这是一个高容积率小区，项目占地约4.2万㎡，总建面却达到20.2万㎡，容积率达到3.5，这个数据高于目前东莞大部分同面积段的新盘项目。

项目规划8栋高层洋房，其中有6栋层数都超过30层，总户数达到1370户，可以预见的是，未来小区里面将会十分拥挤。

据置业顾问介绍，项目配置了1515个地下车位，车位比1：1.2，业主还可以把车辆停放在楼下马路两旁，车位数量还是充裕的。

小区里面休闲娱乐配套充足，配置游泳池、儿童公园、中式园林等设施。绿化率也达到35%，这一点表现尚可，不过上述配套还处在规划在建阶段，最终效果暂时还不知道。

不过楼哥从外围观察到，首推的23-26栋的施工正有序进行，目测最高已建至17层，浅蓝色的保护网和楼栋主体清晰可见。

项目采取精装交付，21-22栋的梯户比为2梯4户，23-28栋的梯户比为2梯6户。主力户型分别是：建面85㎡的三房、建面98㎡的三房、建面115㎡的四房、建面125㎡的四房。

当楼哥表达想看看样板房的意愿，现场置业顾问直接告知，样板房还在施工，暂时还不能进入参观，只能在宣传资料上进行介绍。

现在回想起来，连样板房都不能看，开盘当天就售罄，这着实有点匪夷所思。

不管如何，先来看看85㎡的三房，集中在03和06户型。

该户型属于经济紧凑户型，麻雀虽小五脏俱全，但居住舒适度一般。

总价大约285万，相对其他户型首付压力会低很多，这种小面积总价低的产品，比较适合预算紧张的年轻刚需族。

再来看看98㎡的三房，这是三期的主力户型，集中在04和05户型。

和85㎡的三房相比，厨房、客厅、阳台的布局比较合理，户型向南。

不足之处如下，公共卫生间尺寸偏小，开间只有1.6米，弯腰转身要额外留意。由于朝向关系，该户型受到西斜热的影响。

另外，由于临近石大路一侧，受28栋的05户型受到噪音影响，入手的朋友要考虑这一点。

接下来是115㎡的四房，集中在01和02户型。

该户型属于改善户型，7.4米长的大横厅，户型方正做到南北通透，客厅推门而出就是观景阳台，4房的设计也提供了足够的居住空间

至于不足的地方，4间卧室的房门直对客餐厅，导致私密性较差，也无法做到动静分离。

最后是建面122㎡的C户型，在整个项目里属于"高端货"，在采光和视觉上有更好的体验。而尺寸最小的卧室，面积接近9㎡，既可以充当儿童房，也可以用来做成人卧室。

另外，该户型是唯一配备了双阳台的户型，但面积大，总价自然也会水涨船高，具体还是看购房者如何取舍吧。

商业配套方面，项目周边分布着各式商铺，营销中心斜对面还有嘉荣超市，能满足业主日常生活需要。

项目4公里范围内，分布着大岭山镇中心商圈和松山湖万科生活广场商圈，这是距离项目最近的两个商业区域。

楼哥团队从营销中心出发，耗时约16分钟就可以抵达松山湖万科生活广场。而大岭山镇中心商圈是本地人传统的消费圈子了，这里商业氛围比较浓郁。

景观资源方面，项目3公里范围内分布着梦幻百花洲和松湖烟雨。

梦幻百花洲是一个以花卉为主题的公园，园内有花海世界、牡丹园、百花谷等景点；至于松湖烟雨，小区居民可以趁着空余时间，前往骑行放松，欣赏滨湖风貌。

教育配套方面，距离项目1公里范围内，分布着3所幼儿园，分别是：松山湖东华外国语幼儿园、新塘幼儿园、金桔佳佳幼儿园。其中金桔佳佳幼儿园属于省一级私立幼儿园。

另外，未来在三期东侧将会兴建一所幼儿园和小学，分别是维德幼儿园和北京外国语大学附属维德小学。

医疗方面，东莞东华医院松山湖分院与项目只有一路之隔。此外，松山湖分院旁边还将规划建立一间康复疗养中心。

通过上面分析，我们可以得知项目周边配套还有待提升，首先是大型商业配套的缺乏。其次是教育资源，项目周边的幼儿园和学校主要是私立学校。

最后是交通配套，上面楼哥也提及，目前项目的公共交通方式就只有公交车，未来东莞地铁1号线将会在附近设立松山湖站点，不过保守估计4年后才能开通。

目前环湖项目有很多，我们选房的优先级是如何呢？先来看看楼哥整理的部分新楼盘对比表格：

先来说说金地保利领峯，按照官方的说法，项目属于松山湖TOD新城板块，可以享受到城区和松山湖的资源和配套。

楼哥对此持保守态度，项目与松山湖CBD直线距离都超过10公里。也就是说，松山湖CBD对其带动是有限的，项目的准确定位应该是寮步镇物业。

目前项目备案价还没有出炉，不过按照目前寮步镇楼市现状，预估均价在2.8-3.2万/㎡这个区间，和松湖碧桂园三期相比价格有优势。

华侨城纯水岸，该项目最大的亮点是紧邻松山湖北，沿着石大路就能进入松山湖。

最大优势是其价格，处于寮步镇区水平，不过采取毛坯房交付。目前项目首推产品所剩无几，需要的朋友要亲自前往营销中心"淘宝"。

松湖碧桂园三期，是我们今天讨论的主角，从项目进入松山湖CBD，只需要10分钟时间，是实打实的环湖物业。

要知道，目前松山湖二手楼盘只有16个，挂牌价基本都突破6万/㎡。并且25号松山湖进行的土拍，中海凭借285603万拿下地块，创下松山湖地价新高。

可以预想的是，松山湖新房房价还会上涨。相比之下，松湖碧桂园三期的升值前景是比较乐观的，3.2-3.5万/㎡的售价也比较合理。

今年来，松山湖发展势头迅猛，已有358家国家高新技术企业进驻，同时吸纳了全国各地的人才前来松山湖就业发展。

目前松山湖住房供应稀缺，土地开发强度更是逼近警戒线，而今天介绍的松湖碧桂园三期，对于这部分置业群体来说，无疑是一个值得考虑的选项。

当然，我们也要意识到，松湖碧桂园三期本质上属于环湖物业，价格方面存在优势，但配套资源无法和真正的松山湖物业相提并论。

此外项目的居住体验还有待提升，比如正对东华医院大门、附近厂房旧改数量较多、周边环境相对"荒芜"，具体还是看大家如何取舍吧。