万万没有想到，今年上半年天津楼市以35639套的成交套数名列全国第二！

根据58安居客云洞察数据显示，除了成交套数之外，上半年天津还以391万㎡位居全国城市商品住宅成交面积全国第三。如果与去年相比，无论是成交面积还是成交套数的排名，天津都实现了梯度的提升！

一方面,天津楼市如此不俗的成交数据，另一方面，天津楼市依旧给人一种“持续低迷”又“无欲无求”的氛围。

为什么会这样？

价格成找房热度的“拖累”

天津虽然在全国城市商品住宅成交面积和成交套数榜单名列前茅，但是天津在上半年30城新房在售均价环比涨幅排行榜里仅仅排到24。

低迷的房价已成为天津楼市热度的“拖累”。一般来讲，城市的找房热度往往和房价直接相关。城市的找房热度上涨周期往往会和城市在售均价上涨周期相重合，这也说明该城市楼市交易活跃，估值向上修正。而如果一个城市找房热度保持平稳或冲高回落，则需要成交量持续放量才能保持城市的找房热度。

从乐观的角度来分析，在上半年全国楼市整体下行的背景下，作为直接受到首都虹吸效应影响的天津，楼市能稳住价格并实现“销量”同比大幅增长，足以说明天津楼市目前处于价值区间，也从侧面说明房价依旧是让购房者“敏感”的关键要素之一。

楼市热度仍需“支点”

值得担忧的是，目前天津楼市不仅热点散乱，虽然正值盛夏，但是楼市的“体感温度”依旧“料峭”。

通过梳理不难发现，从年初开始，天津的本地化救市措施“频频出手”，而且基本上踩准了市场预期的每一次节点。2月公积金首付比下调和住宅新规发布，“430”新政落地，紧接着5月13日土地新规发布，5月16日、24日，南开区、河西区相继发布教育新政，拉动区域新房项目成交。

5月17日终于迎来及时雨。国家救市政策官宣，低迷的天津楼市终于企稳止跌，为了配合517新政，天津再次高调祭出“大招”——首付房贷利率不设下限。欣慰的是，天津楼市热度随着每一次政策的出台几乎都会快速上扬，这几乎同步“应答”的机制也说明天津楼市既不缺乏“购买力”，也不缺乏“注意力”。同时可以预见的是，随着宏观经济和就业率的企稳专升，相信天津楼市也会在相对充足的“成交量”的带动下，摆脱“贤者模式”。

以旧换新接力推出

近年刚需客户观望情绪浓，而改善性住房需求成为房地产市场重要支撑，改善性住房需求也成为政策支持的重点群体之一。近年来监管部门及部分地区结合市场情况，不断落地“以旧换新”相关举措。从各地支持“以旧换新”的方式来看，主要包括两种：一是房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房。二是开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目，这种方式是今年以来住房“以旧换新”的主流，也被称为“上海模式”。

天津在7月12日正式以上海模式落地为期一年的“以旧换新”。首批有15家房企、4家房地产经纪机构参与，分布在天津12个行政区。

“以旧换新”不仅吸引了线上“流量”，也吸引了很多二手房置换客户去门店了解相关的执行步骤和费率优惠等信息，有一定的市场反响。通过“以旧换新”可以先买新房，鼓励中介大力度优先推售二手房、房企给点优惠。若二手房卖掉，皆大欢喜，完成“以旧换新”。如果二手房未如期卖掉，认购的新房可以退。

58安居客云洞察数据显示，一周前“以旧换新”政策出台之后，城市热度和涉及楼盘热度出现快速上涨，随后逐渐回落。目前天津热度指数为94.2。

值得注意的是，天津上半年楼市热度基本都随着政策刺激而同步上扬，但是热度的持续效果并不乐观。天津的“政策组合拳”基本已经覆盖供给侧和需求侧，哪种政策能持续为市场持续提供活力，仍需时间来检验。