我是紫沐，这是我第42篇日记。

老黄埔网红盘万科城市之光，又开盘了，这次加推的是A5栋。

城光这个盘，基本被分析烂了，核心竞争力有三点：

交通、学位、位置。

文冲地铁站在楼下，华师附小名校贴牌，老黄埔核心位置增量优秀。

这都是很稳健的核心竞争力。

所以如果你在东部上班，准备长持，对性价比不敏感，对噪音也不敏感，那可以考虑入手。

前提条件有点多是吧，一个个来解释。

东部上班好理解，你总不能在荔湾上班，然后在城光买房自住吧。

那为什么不能是投资。

因为新推的这一期，没有性价比可言啊。

新盘由于时间成本和信贷成本偏高，如果要作为投资品，必须有非常好看的买入价。

比如城光去年限价严格，一二手价格倒挂的时候。

4.8万单价新房，倒挂老黄埔标杆次新黄埔花园的6万，那时候才有性价比可言。

而现在的A5栋，吹风5.5-6万，而且由于超高层，得房率只有76%。

对比E区普遍5万单价，得房率82.4%。

这性价比，和投资不搭边吧。

至于长持，是由两个因素造成的。

新盘本身2年收房1年出证2年限售，在增值税政策不改的基础上再加3年满五，本身就决定了持有时间会比较久。

而且城光核心竞争力中的学位优势，是贴牌名校带来的。

新盘名校要成为真正的学位房，至少需要6年时间沉淀。

以第一轮成绩做投名状，去吸引更多有学位需求的家长，让学位氛围形成正循环。

所以不长持，它的好处就不能享尽了。

那噪音是咋回事？

城光这次推的A5栋，优缺点都很明显。

优点是最近地铁，并且能饱览据说花了千万打造的中央水系景观。

缺点呢，一个朝向。

楼栋户型分布是朝西的，而且不是西南，是西偏南。

这夏天的蒸笼模式，要好好做下思想准备。

而另一个，就是噪音了。

楼下双向八车道的石化路，大货车频繁驶过的声音，不容小觑。

而且离石化近，层高低这两点，是城光长久的通病。

从整体节奏上看，城光越到后期，推荐度是越低的。

最开始F区，最低4.1万单价，没啥好说的，投资神器，买到就是赚到；

后续的E区，综合实力均衡，搭配限价大礼包，也很适合自住上车；

到现在A区，产品和位置都不算优秀，却卖最高的价格。

只能说有些好机会，错过了就是错过了。

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