乐居新媒体任时建发自深圳

深圳楼市有点割裂：新入市网红盘“日光”，昔日网红质量拉胯纷扰不断。这边厢，今年万众期待的三个项目，以“日光致谢”全城打新人：

蛇口招商玺，13小时卖完604套房源；

宏发万悦山璟庭，开盘5小时售罄，收金32亿元；

前海栖湾里，352套住宅最后卖剩5套，去化99%，几近“日光”……

另一边厢，昔日的网红项目、品牌刚改项目，因建筑质量、造假房源等问题陷入业主维权事件中，闹得满城风雨。两年前千辛万苦打到的网红盘，业主们开始喊着退房了。

2022这一年买房的业主，对房产质量与房企实力，透露出前所未有的重视程度。

在蛇口顶豪带装修12万/㎡、前海限价9.2万/㎡的“白菜价”面前，受到市场调整期冲击的项目，正在经历着什么境况？

降价甩货成为共识

据乐居监控房地产信息网数据，截至今日，深圳9月份18个住宅新盘入市，这应接不暇的速度，刷新了今年峰值6月份入市数量（16盘、共计6900+套房源）。

深圳房地产信息平台

但闻新人笑。

这入市的18个项目中，不少盘从品质、区位来说确实很不错。豪宅市场，价格也比预期中有惊喜，前海项目10.2万/㎡毛坯入市，这个价格与两年前持平，不少土豪摩拳擦掌。

刚改市场，光明中心区网红盘宏发万悦山二期，带装修5.17万/㎡，周边配套基本兑现，关键是相比首期最低入围摇号积分72.3分，这一回不需要积分！

宏发万悦山

也闻旧人哭。

在一众打新网红盘的冲击下，顺销项目遭遇“明日黄花”的尴尬处境。“割肉”式降价，成为最有力营销手段。

近日，有宝安楼盘降价超1万/㎡的消息疯传。据了解，该项目折扣价格约7.9万/㎡，而去年开盘备案均价约在9.3万/㎡左右，推售户型建面约100㎡起，最大户型144㎡，起步总价接近1000万元。

不仅如此，又被爆出“隐瞒折扣”“造假房源(售罄)”等问题，遭到一众买家的拉横幅维权。

除了近两年的新盘难卖，早年遗留的尾货项目也不好出手，甚至打“骨折”价吆喝甩卖。

宝安西乡雍和园，从今年初喊“转介”到现在，佣金2.5%，还是带精装修现房，即买即住。据了解，宝安雍和园位于西乡，背后开发企业为深圳市君成投资发展有限公司。2015年开盘入市，如今出售单价7-8万/㎡，户型建面覆盖53㎡的一房，至84㎡的三房。项目周边环境与配套尚算比较成熟。

“福田华强北备案价直降、53折出售”！

曾经是热门商圈的香饽饽物业——华玺公馆（备案名：宝树台），近期又霸屏各个中介朋友圈。

根据消息展示，宝树台现房工抵房，以备案价53折出售，折后单价5.4万/㎡起。根据2018年住建局预售信息显示，该项目用途为“商务公寓”，华强北商圈地铁2/8号线燕南站地铁物业，目前有39套房源在推，带阳台，民水民电。目前已是现房状态。

刚需新盘住宅去化已经十分艰难，商务公寓还有机会“凑热闹”吗？

开盘打折最为直接最高88折卖房

在所有楼盘促销的手段中，开盘给出“折扣价”的项目遍地开花。

西部打新热区光明，去年底市场下滑至今，由龙光玖瑞府拉开“开盘打折”的浪潮，这场促销战至今年8月底，随着中海观园的入市有所收敛。

沙井热度较高的招商雍和府，备案均价5.2万/㎡，折扣均价5.1万/㎡让利，有地铁、配套加持，开盘去化超过80%。

但是，降价就真的能卖得出去吗？主要还是要看区位和产品。

坪山深业山水东城花园在开盘之初挂出“折扣价仅3.3万/㎡起”，可购房者并不埋单，推售559套住宅，开盘当天卖出106套，去化不到19%；

保利明玥澜岸花园

同样打出开盘折扣价的另一个东部项目——明玥澜岸花园，备案单价3.7万-4.4万/㎡，折扣单价3.3万/㎡起，首次推售318套房源，认筹入围142批客，比例不到一半。项目为了卖房也是十分拼，开盘当天通宵营业，从前期98折、到开盘当天最高综合88折。

官方去化口径：销售7个亿。

现在买房、一年后供楼？律师提醒：有妖气，要当心！

此外，近期有项目打出“奇葩”怪招：首付1成，现在买房、一年后供楼？

这是什么操作？

从字面上的意思来看，就是“首付分期”、签订房屋买卖合同后“延期网签”，“一年后再网签过户”以此操作来延迟银行放款、月供的周期。

乐居咨询北京德和衡（深圳）律师事务所孔霞律师，给出几点专业建议，供大家参考：

“首付分期”分为两种，一种是购房者支付部分首付款后，楼盘开发商替购房者付清剩余首付款，购房者与银行签订贷款合同后，在约定时间内将剩余首付款还给开发商；

第二种是开发商以分期首付为由，先向购房者收取部分首付款，而后约定在短期内付清剩余首付款，之后再正式签订购房合同和办理贷款手续。

表面上看，“首付分期”有利于购房者的方面似乎更多，但其中也暗藏着风险。

第一种操作属违规，根据2017年住房和城乡建设部，中国人民银行，中国银行业监督管理委员会联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》规定，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。

房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房。

上述第二种操作中，如果购房者先期所交首付款项被开发商挪为他用，或是开发商资金链出现问题，那么购房者就要承担很大风险。此外，开发商推出的“首付分期”也存在套取贷款的嫌疑，这方面也很难被监管。

至于“现在买房、一年后供楼”，风险系数更大。

根据《城市商品房预售管理办法（2004修正）》第十条的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

在网签之前，各方已经签订了纸质的房屋买卖合同，是否网签不影响房屋买卖合同的成立及生效，但肯定会影响到随后的办理房产证的环节。

如果不能及时网签，有可能存在一房二卖甚至一房多卖的现象，甚至后来的购房人先于原来的买方办好过户手续，这时原本的购房人再想要房子就难了，只能追究违约责任。

因此，建议购房人不要冒太大风险，及时要求开发商办理网签。