新楼盘预售制度不彻底改革，未来3-5年内，将会有10-30%的烂尾楼现象发生的，为什么？下面我就从国家楼市维稳和预售资金金融监管说起。

楼市维稳
1维稳楼市是国内经济发展的需要。
在各行业发展低迷时期，尤其是口罩事件带来工业生产低下发展的困难眼下，房地产市场还将会带动国民经济稳定发展，是国家经济建设中流砥柱，即使房住不炒的基调下，维稳楼市还是当务之急，也有炒作是国民经济的主角色不变的基调。因此，各地依旧卖地盖房还会红红火火，也不会顾及饱和的房地产市场经济规律。
2维稳楼市是国际经济诡秘和保发展的需要。
以美国为首西方经济体，遏制中国经济发展，打压制裁中国经济实体的国际恶行越演越烈，因此要保住经济持续稳健发展的国际地位，需要楼市稳健发展的贡献和作用。
3产业结构调整需要时日，才能彻底改善对房地产市场依赖。
虽然中国科技发展取得明显进步，但是形成产业生产力和彻底摆脱对美西方科学技术依赖，还需要很长时间的进取，尤其是我们短板行业，如芯片、发动机、机床等等。产业结构的升级调整需要相当时间发展，国民经济才能摆脱对房地产市场的依赖。因此，3-5年内楼市维稳的基调和国策，是不会变的。

维稳楼市，不代表取消房住不炒。
房住不炒是民生政策，是教育人口红利的主要成本，也是国计民生的百年基础国策，是神圣不可侵犯的。因此，当下的楼市维稳政策，不代表取消房住不炒，相反随着房地产市场发展和产业调整，也会逐步降低房市在国民经济中的地位，不断地调整促楼市发展政策，降低楼市对GDP的地位作用，甚至打压房市过热发展的势头。
因此3-5年内，楼市发展流程中必然会遭遇种种政策压力，出现10-30%新楼烂尾是大势所趋，无论是民营的还是国有开发商，都会难逃金融监管的紧缩政策和监管漏洞带给烂尾楼恶果。

预售资金金融监管流程漏洞
这是很多专家提出楼市取消预售制度防止烂尾楼现象发生的重要依据。
在住建部于2010年4月发布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中明确，各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

监管资金需存入监管银行的监管账户。

北京、天津、济南、石家庄等城市按“单方建造成本×面积”计算，北京要求每平方米不得低于5000元；太原、重庆等城市按照预售资金的百分比确定重点监管额度，重庆为总预售款的35％（暂时没有资金风险的项目）；合肥、福州、大连、浙江等城市则按工程预算造价上浮10％～30%左右计算；长沙等城市对预售资金采取“全额全程”监管。

根据今年年初新出炉的全国性的商品房预售资金监督管理办法，监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定，而不是简单地按房屋销售额的比例确定；在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。

根据克而瑞地产统计，截至6月初，今年已有全国南京、成都、海口等28省市适度放松预售资金监管。放松内容包括增加重点监管资金拨付节点、提升重点监管资金拨付比例、允许使用银行保函替代预售监管资金等。
从目标定位上，中国期房预售更接近于“集资建房”的升级版，主要是为了筹集建设资金，而各类风险主要由购房者自负。
当前预售制度下，购房人预付的购房款（即预售资金），包括首付款和银行按揭贷款等，一次性全额转入房地产开发企业名下的预售资金监管账户，这明显加重了购房人义务、负担，增加了购房人风险，有失公平原则。
一旦出现项目烂尾等问题时，将给购房人造成巨大损失，引起社会纠纷和不稳定问题。因此建议，调整购房款付款方式。
改变当前由购房人“一次性全额”付款（含按揭贷款）并由监管部门按进度拨付预售资金的模式，变为购房人按工程进度分期付款的模式，即在工程投资额或工程形象进度达到一定标准后，由购房人缴纳规定比例的首付款，剩余款项按预售合同约定的工程进度分期支付，项目达到竣工交付条件后支付尾款，其中一定额度转入由政府监管的质量保修金专户。而申请银行贷款的，后续按揭款根据预售合同约定的工程进度逐步发放贷款。

监管漏洞的存在，无论民企还是国企开发商，都视烂尾楼于不顾。
民企开发商，贷款买地，预售房屋收款，盖到顶层就可以申请解除预售房款监管，套现跑路，视楼盘结尾工程于不顾，如外墙不粉刷、不通水、不通电、不通煤气、室内装修设置等等于不顾。
国企开发商，同样是贷款买地，预售房屋款项进入监管账户，盖到顶层就可以申请解除预售房款监管，套现发工资，也视楼盘结尾工程于不顾，外墙不粉刷、不通水、不通电、不通煤气、室内装修设置等等于不顾。
尤其是房地产市场低迷，新开楼盘不能及早全部预售，开发商没有资金提取继续建房。无论国企还是民企无奈只得视烂尾楼于不顾，反正政府会管到底的，良心开发商届时才会利用政府复工复建要求解决资金短缺问题，烂尾和延期交付只能二选一吧。
即使有那么多严格监管制度，还是有银行违规发放预售房屋监管资金给开发商，如2021年3月和7月，渤海银行株洲分行违反《株洲市新建商品房预售资金监管办法》，以及《合作协议》《监管协议》约定，未经株洲市商品房预售资金监管机构同意，擅自划扣恒大誉苑、北大资源天池项目重点监管资金，导致项目复工复产资金不足，房屋逾期难交付，引发房屋买受人频繁信访投诉，给社会稳定带来极大的不利影响。
因此监管不能100%到位，就会给烂尾楼留有机会，“机会存在导致现象发生”是自然规律。

总之，未来3-5年内尤其是像上海这样一线城市预计将会新增10-30%烂尾楼发生。这一点不足为奇，拭目以待吧。