在传统意义上，金九银十是楼市传统旺季，往往是楼市一年中最热闹的时节。在皓月旁边的星星会显得黯然失色，同样，在房企和购房者把目光专注于金九银十的时候，七八月份往往是年中的淡季。但这两年楼市似乎“不按规矩出牌”。近日，江门住建部门官方网站发布了八月份的成交数据分析报告，报告显示，作为淡季的八月份出现了价量齐升的局面。而被业内人士寄以厚望的金九却未能展示出它的成色，销售人员称九月开局以来较为平淡，连中秋小长假所起的刺激作用也收效甚微。

惊艳▷▶

八月楼市成交量再次破千

在传统淡季的八月份江门楼市却有不俗的表现。据江门市住建部门官方网站刚刚发布的蓬江、江海区房地产市场数据分析报告显示，8月蓬江、江海区新建商品房网签面积14.10万平方米，其中住宅面积10.93万平方米，环比增长20.4%，同比增长3.3%；住宅网签套数1057套，环比增长20.8%，同比增长15.3%。其中住宅网签数据同比环比均为增长，成交量再次破千。价格方面也同样有上涨。据江门市住建部门监控，8月份蓬江、江海区新建商品住宅网签均价6330元，环比上涨1.1%，同比上涨0.6%。

业内人士认为，八月份的成交数据惊艳，主要是因为开发商热衷推货。住建局数据统计表明，8月蓬江、江海区商品房批准预售项目12个，分别有骏景湾品峰、聚贤苑、益丞富隆居、华茵桂语、翠林苑、保利大都会、灏昌园、东方雅居、江海碧桂园、云景华庭、凯城一品和上城铂雍汇，其中骏景湾品峰、云景华庭、凯城一品属全新项目。批准预售面积共26.36万平方米，环比增长41.8%，同比增加80.1%；其中住宅面积26.12万平方米，共2339套，套数环比增长50.9%，同比增长88.3%。

从数据中可以看出，八月份的供货量大得惊人，在今年内单月最高，可以说达到了今年推货的最高峰。供应的区域依然由北新区和滨江新区包揽，据心码工作室统计，北新区、滨江新区分别占面积的48%和35%，合计超过八成。

传统的推货高峰提前到八月份，成交高峰也提前出现，这让不少购房者感觉楼市“不按常理出牌”。资深地产人士、元子地产总经理谭华驹认为，虽说金九银十是楼市的黄金节点，但在过去的两三年里，各种节点的界限已经慢慢变得没那么分明，金九银十的观念也在慢慢地变淡。今年楼市的推货和成交旺季提前，主要是因为楼市从6月份开始成交好转，各大房企以价换量到了7月份达到一个顶峰，所以也可以看到市场比较旺。市道好不容易好转，手上大批存货的开发商都急着推货，所以在8月份形成了推货潮。

隐忧▷▶

库存量有增无减已超库存警戒线

千套的成交量依然不能消除江门楼市库存量日益增多的忧虑。虽然八月份的成交量表现不俗，但由于巨大的推货量未能消化，还是继续堆积到了存量房中。据江门住建部门数据统计，截至8月底市场待售的商品住宅共约12600套，环比增加11.5%，同比增加82.7%。也即是说，今年的待售商品房数量是去年同期的1.8倍。

据楼市专家称，一地的楼市去化周期若在6—8个月的区间内视为合理，去化周期12个月是一条警戒线。也就是说，当前的楼市库存量若足够当地楼市消化一年，该地的楼市面临着较大的库存压力。

据江门楼市往年的数据统计，江门楼市一年的消化量大约是8000—9000套。去年由于新国五条的影响，二手房交易量大增，全年楼市累计网签11664套，首次突破万套。2012年全年的网签住宅为8688套。即使是按成交量最高的去年来计算，当前12600套存量房的数量已经超过了江门楼市一年可以消化的数量。也就是说，江门的楼市库存量超过了公认的警戒线，楼市面临的压力十分大。

库存压力大，再加上市民观望情绪浓厚，成交低迷，这使得不少房企愁眉紧锁。“相比去年，今年的市场环境差太多了。”一位楼盘营销人员说：“由于大环境的不景气，加上楼市降价的消息频传，江门的购房者也是人心不定。下半年还算是有了好转，上半年简直是惨淡。”早几年楼市红火，导致房企盲目开发，这一恶果在今年终于品尝到了。由于前几年投资热，今年进入楼市的新货大大增加，更加增添了市场的艰难。

在恶劣的市场环境下，“以价换量”是开发商最容易想到的招数。在今年中，各房企就已经加大了营销了力度，定价上也一再下探。“甚至有些滨江新区的楼盘定价6字头，这纯粹是没利润的了。”一位地产代理人士说。幸而，以价换量取得了不错的成效，成交量在6月开始有了好转。在压力重重的下半年，以价换量估计仍然是开发商的最重要手段。

展望▷▶

楼市成交量缺乏爆发点

在今年楼市整体低迷的局面下，“金九银十”的成交是楼市的希望所在。“金九”已经过去了一周。但金九的开局似乎没有想象中的红火。

刚刚过去的中秋是“金九”唯一的小长假，也是检验“金九”成色的试金石。从全国而言，中秋小长假并没有带来好的成交量。报道称，据中原地产研究中心统计数据显示，中秋小长假的前两天，54个典型城市新建住宅签约量合计为7385套，预计小长假三天合计签约套数将达到1.1万套。据悉，这一成交量比2013年的中秋小长假成交量降低了15%。

把目光再回到江门，今年的中秋小长假江门楼市依然没有出彩的表现。虽然不少楼盘花费心思利用中秋佳节做营销文章，但多个热点楼盘的营销人员对记者称市场反应平淡，“和平时差不多”。

“金九”新盘继续上市。据业内人士预测，9月份估计有10个楼盘推新，其中超过一半是纯新盘。截止至9月10日，蓬江、江海两区的网签数量为390套，这个成绩不算好但也不算差。房博会推迟举行，9月份的楼市成交量上将更加缺乏爆发点。

传统的楼市黄金节点还是有它的优势在的，但业内人士预测不会有太出色的表现。“因为各个开发商能出的招数都已经出了。”谭华驹说。同时，市民对开发商各种营销手段也失去了新鲜感，各种优惠也难撼动购房者的心。是“金九银十”还是“铜九铁十”，还得看楼市接下来的表现。