上地东里暴跌了？！
最近，网传消息称，海淀上地东里成交了一套59平米的小户型，卖家挂牌价为817万，最终降价84万，以总价733万成交，这与4个月前，成交价高峰998万时相比较，降价265万，下跌27%。
经过小二核实，此消息是真实的。
据小二调查了解，去年，上地东里属于海淀领涨的小区。而现在，上地东里又成为了海淀领跌的小区，可谓是北京楼市的金丝雀！
这套低价成交的房源，价格低的原因是学区名额有占用，卖家又着急出售，而买家也正好遇到合适的房源，可谈的空间比较大，大家各取所需，最终便以如此低的价格成交了。
下面来跟着小二看一组上地东里小区在不同时间点的成交数据：同样是59平方米的房源，2月19日，以955万成交；5月5日，以957万成交；6月23日，以998万成交；10月23日，以812万成交；11月3日，以733万成交。
可以看出，今年2-6月小区的成交价格保持相对稳定的趋势，但到10月，小区的成交价格开始出现大幅度的下降，与6月最高峰时相比，竟下降了186万，紧接着11月的成交价格再次暴跌。
小二据经纪人获悉，目前，上地东里小区总体的成交价格确实有所下跌，但并非全部暴跌。若现在想入手一套59平的小两居室，单价14万，报价825万左右，业主最低可以在790万左右的价格成交。
像这种以733万的超低成交价格，不能代表上地东里区域成交的所有情况，更不能代表整个北京楼市。
那么整个二手房市场的情况又如何呢？下面跟着小二一起看看！
根据北京二手房网签数据显示，6月网签18849套，7月网签17855套，8月网签15942套；9月网签12575套，二手房成交不断萎缩，成交量不断下降，今年北京楼市，可谓是冰火两重天。
具体来看，今年7月，二手房成交量便持续下滑。具体来看，7月、8月、9月环比下调比例分别为5.2％、10.8％、21％。
据北京市建委数据显示统计，2021年10月北京二手房共计网签9340套，环比9月份网签12575套降了25.7%，创月度以来新低。同比2020年10月份网签14340套，下降34.9%。
对于北京二手房市场的凛冬现象，小二总结了以下三点原因。
1.信贷收紧，按揭贷款额度受限
小二了解到，8月中下旬，北京房贷收紧。8月买房，只能全款，否则放贷要排到2022年才有。此外，多位购房者也碰到了银行二手房贷款额度紧张的现象，多家银行表示已无二手房贷款额度，二手房贷款“卡得严”。
据多位机构人士分析，2021年下半年开始，全国楼市整体迅速降温最关键的原因是信贷收紧，按揭贷款额度受限、发放周期拉长，严重制约了市场成交。
2.学区房价格的调控政策
很多热门学区房受调控政策的影响都在呈现下跌的趋势。
今年7月初，随着西城、海淀等区“多校划片”的新政实施，市场信心遭受打击，火爆的学区房市场炫技冰封。8月底，北京教委公布了教师交流轮岗制度，在多项设施的共同作用下，让房价再一次走低。
此外，9月末，北京市海淀区房地产经纪协会发布行业内部自律倡议，号召中介机构共同抵制恶意争夺房源的行为，同时结合近一年成交价格情况，对部分价格涨幅大、成交量大的热点小区，向中介机构发布了二手房交易指导参考价。
据悉，海淀区房地产经纪协会此次给出交易指导参考价的29个小区，包括了多个此前大热的学区房，比如蜂鸟家园、新起点嘉园等。这29个重点小区分小户型(60平方米以下)、中户型(60-90平方米)和大户型(90平方米以上)设定挂牌指导价，超过指导价1%则不允许任何中介挂牌，且不能通过中介成交。
此次发布的二手房交易指导参考价，可以让相关政府部门加大调控力度、强化执法检查，同时更好地促进房地产经纪行业的自律良性发展。
3.卖家与卖家的心理预期变化
但由于价格受供需和政策影响较大，从购房者的角度来看，大家都有个博弈的心里，想再观望一段时间房价再考虑是否入手，这样卖家的预期值就降低了，很可能下调房价。
此外，对于卖家而言，像类似上地东里、蜂鸟家园这样突破底线的成交价，打破了原有的价格体系，让卖家的信心大跌，从而在一定程度上影响成交的价格。
可见，近几个月以来，北京楼市调控效果较为明显，二手房市场的凛冬已至，热门学区房价格有所下降，但房价整体依旧很高，预测未来可能还会有一定的下降空间。
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