今天说说南边。大南城组团。

这个大南城组团是东哥我创造的概念。其实，他包含二七新区组团和管南新区组团。

这个大南城组团的范围是：

北边界：南三环；

东边界：机场高速；

南边界：南绕城高速；

西边界：郑密路。

（其实这个郑密路不完全准确，只是他和机场高速形成对称，形状更好看。严格意义上应该是长江路延长线——尖岗水库范围内。这里也属于二七新区，主要包含的有亚星、祈福、绿地城几个楼盘。）

在我做的郑州房地产组团格局分布图里，北边有个【大北区组团】，他指的是连霍高速以北，京广铁路以东，黄河以南，中州大道以西的区域。

大北区组团，南边对应的，就是大南城组团。

严格意义上，大南城包含南三——南四——南五环范围。

虽然南五环是祥云路，我们可以简单理解其为是南绕城高速。因为南绕城和祥云路之间的范围属于【南龙湖组团】。

各位明白这个逻辑了吗？

大南城组团（二七新区+管南新区）的房价和大北区组团的房价差不多。

大北区目前高层房价在11000——17800元/平米之间，主体在12000——16000元/平米之间。

大南城目前高层房价在9800——15500元/平米之间，主体在11500——15000元/平米之间。拉低价格的是正商智慧城。虽然行政归属上正商智慧城属于新郑南龙湖，但因为其在南绕城以北，我把他划到了大南城组团范围内。他的高层产品价格不贵。

很多人在南和北之间痛苦的选择。二选一，不知道如何选。

但今天本文不探讨南北之选，只呈现二七新区和管南新区这两个区域的发展逻辑和楼市现状。

我们先熟悉这个区域的路网。

东西路（从北往南）：

1、南三环快速路；

2、环翠路；

3、环翠路——宇通路——鼎瑞街；

4、渠南路；

5、鼎盛大道；

6、南四环快速路；

7、浔江西路（豫一路）——经南十五路（滨河国际新城）；

8、南绕城高速辅道；

9、南绕城高速。

南北路（从西到东）

1、长江路南延线；

2、启福大道；

3、郑密路；

4、嵩山南路；

5、大学南路；

6、京广快速路；

7、紫荆山南路；

8、中州大道南线；

9、郑新快速路；

10、豫兴路；

11、紫辰路；

12、金岱路（郑尉路）；

13、东三环延长线——中华路；

14、机场高速。

你必须了解这些路网，才能明白、知晓、洞察大南城组团的区域价值。

这些路，有的修通了，有的是规划，有的修了一半。

错综复杂，必须到现场才能明白。

前天，我驱车在大南城组团行走了4个小时，重新踏遍了每一条路。

感触如下：

1、目前大南城组团城市形象变化很大。二七新区大部分城中村已拆迁完毕，多个回迁房已经入住，楼下车辆已停满。一些新路修的很好。管南新区大部分城中村和物流市场拆迁完毕。

2、管南新区的路网在变化中。还有多个市场和都市村庄没拆除。

3、南四环快速路还没整体贯通。南四环部分路段可以上高架。

4、从南三环开始，紫荆山路部分修通。与南龙湖之间还有1.6公里没通。

5、宇通路西边修到管南新区和二七新区交界处断头，东边到京广铁路线处断头。

6、鼎盛大道只修了大学路到京广快速路的1.5公里。

7、大学南路的城市形象最好。京广快速路最便利。

8、中州大道南延段一段路还没开修，原始面貌。但可以通车。

9、京广铁路东边的并行线紫辰路修的不错。但因为南四环快速路，到此处断头。南边修了部分，和中华路还没连通。

10、金岱路因为地铁4号线和南四环修路，目前断行。

11、管南新区南四环以南大片空地，待开发和施工。但都名花有主。

整体而言，二七新区比管南新区发展早，但管南新区后来居上。目前两者齐头并进，并驾齐驱。

我们看二七新区和管南新区，可以从【大南城组团】的角度一并去看待。

我们知道，二七新区和管南新区没有一个严格意义上的分界线。——其实，严格意义上分界线非常绕。看下图蓝虚线红箭头位置：

二七新区和管南新区的最大区别是什么呢？

我觉得没本质区别。

如果硬要说区别，就是【西】和【东】的区别。

这个很有意思。恰恰是西和东的区别，导致目前二七新区和管南新区的房价差异。

因为管南新区离郑东新区距离近。郑东新区提供了大量的就业机会。

从房地产组团划分角度，我们就以京广快速路作为二七新区和管南新区的分界线吧。

我们再换一个角度看。

看下图：

我们以京广快速路作为东西分界线，左边蓝色背景的是二七新区组团，右边黄色背景的是管南新区组团。

我们再以南四环快速路作为分界线，可以把大南城组团拆解为四个象限片区：

1、西北：二七新区北片区。

2、西南：二七新区南片区。

3、东北：管南新区北片区。

4、东南：管南新区南片区。

这样拆分，我们看这个局会看的更明白。

在这里，我问各位购房者两个问题；

1、你真的很介意二七区和管城区的户口区别吗？

2、在你购买南城房子的心理过程中，南四环对你的影响有多少？——四环外和四环内。

你先不回答，我继续说。

目前，二七新区组团大概有12个住宅楼盘在售。

其中，

二七新区北片区：

1、郑州绿地城（高层、精装）

2、亚星金运外滩（高层、毛坯）

3、亚星观邸（高层、毛坯）

3、泰宏建业国际城（高层、毛坯）

4、盛润运河城（高层、洋房、毛坯）

5、郑州华侨城（高层、小高层、洋房、毛坯）

6、绿城柳岸晓风（新盘待售）

点评：

这些盘里，亚星金运外滩、泰宏建业国际城、亚星观邸、郑州绿地城已经是销售N年的老盘了。没办法，盘太大，占地上千亩。每个项目分为安置区、分期开发甚至到七期。但很多已经进入尾声阶段，后期供应量已经不大。

郑州华侨城目前开发的是一期原岸，产品有高层、小高层、洋房。

房价是高层13000，小高层13200，洋房16000。

目前盛运运河城销售的是二期玫瑰园，有高层产品，有洋房产品，有待售的叠墅产品。高层价格大概是13500。

二七新区南片区：

1、万科大都会（高层、洋房、精装）

2、昌建翡翠苑（高层、毛坯）

3、金地正华漾时代（高层、精装）

4、旭辉有园（高层、精装）

点评：

这个区域，基本都是品牌开发商。除了万科大都会，其他盘体量均小。

目前万科大都会已经开发到五期，产品为高层、洋房。价格在12800元/平米左右。

据说，2020年项目最后一期六期要推出，产品形态还是高层。

旭辉有园在售产品是135平的四房，小高层。目前价格为13500元/平米。

整体来看，二七新区目前在售主要楼盘也就这10个。短期内也没新增楼盘供应，区域楼市进入稳定期。

目前区域房价主要在12000——13500元/平米之间。

南四环以南和南四环以北的房价差异性并不大，具体楼盘定价还是以楼盘品质和是否精装为标准。

如果硬要找出差异点，扣除精装因素，四环内和四环外价格差异在1000元/平米左右。

区域内其他住宅楼盘，还剩余零零星星的房源，不在统计之内。

再说管南。

管南新区的楼市格局很清楚。

偌大的管南新区楼市，其实就是几个大盘楼盘组成。

1、8个城：永威城、绿地花语城、富田城（九鼎公馆、九鼎华府）、融创城、正商生态城、正商智慧城、碧桂园名门时代城以及基本卖完的正商中州城。

2、绿都系：绿都澜湾以及卖完的绿都紫荆华庭以及后续的宇通厂地块。

3、康桥柴郭地块。

4、中华路东南方向的少林开元盛世文化产业园。基本确定由碧桂园开发。

5、在金岱产业园还有个新城地产的项目。具体规划待定。

这个区域还有其他几个城市资源：

河流：十七里河、十八里河、潮河及南水北调运河。

大学：黄河科技学院。

火车站：小李庄火车站。

目前整个管南大概也就以上十几个楼盘在售。但每个项目体量巨大，未来整个区域供应量一直源源不断。

这个区域的房价，大概几个阶梯：

1、12000元/平米以下：正商生态城和正商智慧城的高层。

2、12000——13500元/平米之间：融创城、碧桂园名门时代城、富田城九鼎华府、绿地花语城。

3、15000元/平米以上：绿都澜湾、永威城、富田城九鼎公馆。

【紫荆山南路南水北调桥上往北看绿都澜湾，气势恢弘】

整体上来看，南四环以南的楼盘，比南四环内楼盘便宜1000——2000元/平米。

整体上，区域房价突破15000元/平米的楼盘房源，主要存在于永威城、绿都澜湾、富田城九鼎公馆三个盘之间。

之所以能够突破15000元/平米，并不代表区域整体价格到达15000元/平米，需要个案分析。

譬如，绿都澜湾房价高的核心原因是尾盘，位置好，已经开通的地铁口，八中分校+创新街小学。

永威城房价高的核心原因是：永威品牌和实打实的品质。

富田城九鼎公馆房价高的核心原因是：即将开通的4号线地铁口、距离南三环近和看得见的品质。目前在售的是三号院，均价15500元/平米。

以上，都是事实。

目前，区域内正商生态城在售的产品是高层和洋房。高层价格11000元/平米，洋房价格13000元/平米。

正商智慧城在售产品有高层、洋房、联排。高层均价9800元/平米，洋房均价13000元/平米。

绿地花语城在售产品高层价格在13000元/平米。

富田城九鼎华府在售产品为高层。价格在12000——13000元/平米之间。

融创城价格目前透漏的还是14000元/平米。精装。

很多人说东哥说南边说的少。

其实，并不少。

只是因为，我觉得大南城这两个组团的楼市逻辑很清晰，不需要那么多赘言。

二七新区、管南新区，只需要埋头苦干，快速发展，就好了。

我说下我的几个观点吧：

1、二七新区管南新区，北和南三环内主城区无缝对接，自然外溢，这是优势。这也是很多刚需客户看中这里的核心原因。

2、这两个区域目前急需改善路网结构，打通天然交通屏障，包括管南新区和二七新区之间的路网连通，和南三环内的路网连通，跨南水北调运河的路网连通，跨南四环的路网连通，跨京广铁路之间的路网连通。

3、区域内需要尽快多建学校，多建商业网点，多开通公交。这三个是刚需客户最需要的城市配套。

4、区域内需要预留部分产业用地，能够给未来区域内居民就近就业机会。否则，这里就是堵城。

5、不要过于夸大小李庄火车站的作用，他只是一个普通客运站。而且，从修建改造到运营还需要至少三年时间，甚至更远。

6、十七里河、十八里河的改造，迫在眉睫。这是改变区域城市形象的关键点。

7、这个区域存留的物流单位，还是要彻底赶走。不然，又会集聚。管南那几个城中村，需要尽快拆除，改良区域形象。

8、据说，很多周口人、许昌人、驻马店人、南阳人喜欢在这两个区域买房，因为离老家近。这是好事。开发商需要迎合。

9、大量的10000——13500之间的房价，也算是郑州五环内房价比较低的区域了。刚需客户、南城刚改客户、地缘性客户可以选择。如果，你只是住的话。

10、区域内还有大量土地，未来发展完全成熟还需要5——10年。

11、东强西美北静南动的【南动】其实指的不是这个区域。

12、目前这两个区域的客户普遍以地缘性客户和刚需客户为主。这是事实。你看这个区域楼盘的户型面积就可以看出来。144平米以上的房子，很少很少。135平米的三房已经算是大户型。四房比较少。大户型不好卖。你看看亚星观邸和融创城的大户型。

13、二七新区的偏改善客户往西走到常西湖新区了，管南新区的偏改善客户到滨河国际新城了。你说我说的对不对？

14、短期内，7号线拯救二七新区，4号线拯救管南新区。而已经开通的2号线及延长线，最大的受益者只是绿都紫荆华庭和绿都澜湾。其他地铁还遥遥无期。哦，还有可能的是12号线延长线。

15、18年前，我去现在管南新区的黄河科技学院找高中同学玩。那是历经千险万阻，需要跨个村庄才能到学校。

后来，我又见证了整个郑州南城的变化。

曾经一望无际的物流和批发市场，拆迁完毕，让人唏嘘不已。

而十八里河立交桥的修建，修了五年之久。

曾经，宇通大厦是区域内唯一的高层标志性建筑。

二七新区和管南新区是郑州市区的南大门。如果多年没来郑州的人现在突然到访，会惊讶不已。

16、二七新区和管南新区的南边，是南龙湖组团。房价普遍在10000元/平米以下。其买房客户，是另外一个群体。

这个局，你看明白了吗？

仔细品读下图。

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