最近踩盘发现互联网大厂，金融公司，创业公司等企业中高层特别偏爱的居住区域其实就那么几个，西北旺低密改善区域，大望京，泛海居住区。今儿就给大家盘盘西北旺低密改善区域的两大高端社区，西山壹号院和五矿万科如园，带大家感受一下和公司领导住在同一个小区是一种什么样的体验？
这次踩盘还有一段小插曲，特有意思，看房时我问西山壹号院业主如园怎么样？得到的答案是品质不行，比不上我们，太次。再问如园业主西山壹号院好不好，得到的答案是太老气，物业不行，你看那外墙维护的多糙，反而问中介小姐姐哪个好，给我的回答是看您更喜欢哪款了，壹号院密度更低，更宜居，如园价格更低，性价比更好，两边都不得罪。
后来一打听，好么，别看两个小区相隔800多米的距离，但都是一家店维护房源，原来如此。
（一）西山壹号院和如园哪个好？
这次主做的是2000万高端改善二手房评测，来这之前有朋友私信问我这两个小区怎么选？所以我看了这两个小区10套左右的房子，现在说说那个阵雨袭来，天色瞬间阴沉的下午，我的踩盘感受。
首先不得不承认两个都是非常优质的社区，毕竟一分钱一分货，然后再接着看我挑刺儿。
1.西山壹号院和如园哪个好？
首先要说的是两个小区确实都是山后板块最优质的高端社区，说实话我也觉得中介说的没毛病，喜欢6层低密电梯小洋房，就选壹号院，想买一个房龄更新，精装修，价格稍微实惠点的大平层，如园也不错。
2.先来泼冷水环节
西山壹号院，从我看到的不足有这么几个：
1）树种的挺多，叶子也足够厚实，能遮风避雨，但同时也挡住了阳光，低楼层（1-2层及地下）采光差，大中午看到很多低层业主开了灯。
2）入住率低于70%，有很多毛坯房，说明当初新房售卖的时候，确实有抱着不住心里买这的，现在想要变现出售，有朋友说入住率低图个清静不也挺好，但我告诉你，挂牌的房子也有一些毛坯房，意味着卖出后保不齐会有装修的，产生噪音。
3）生活配套弱，这也是整个山后板块的问题，需要日后完善。
4）交通，离地铁远，很多朋友觉得买豪宅都有车，都得雇保姆，不需要地铁，但这事儿真说得有点绝对，我踩盘跟小区里的一些老人聊天，平时子女上班不在家，遛娃逛街，自己真离不开公交地铁，所以相比如园，西山壹号院无论是到西北旺还是马连洼地铁站都得1000米左右的距离，够得着但不太近。
五矿万科如园，同样也有自己的不足：
1）虽然和西山壹号院同样为南北两区分布，总体量均为1000户左右的规模，但居住密度略高于西山壹号院，一个是跟西山壹号院强烈反差的是小区内部人气，壹号院居住人群主力为30-40岁的互联网公司高管和一些大学教授，老人孩子比如园少一些，而在如园小区转了转，玩耍的孩子和遛弯的老人不少，另外小区全部为10-11层的板楼，虽然楼少，但楼栋内居住密度要高于壹号院；
2）对比壹号院，如园房龄更新，但户型略弱，主要体现在3居和4居户型的动静分离设计不够及客厅不太方正，有浪费面积或影响客厅整体采光。
泼完冷水，咱也得聊聊优点，我先开车，到家咱接茬说。
（二）再来说说两个小区的优点。
西山壹号院
1.区域标杆社区。很多朋友知道后厂村有百度，腾讯，新浪等互联网大厂，也有不少朋友路过西山壹号院都会感叹这房真好，得多少钱，甚至我已经来这里踩了3次盘，有两次看到路人对着这个小区拍照（当然，也没准是我同行或中介——#）
2.均为6层低密小板楼。小区分3期销售，2011-2013年建成，分为南北两区，均为6层低密小板楼，当然你也可以叫他洋房，不说山后板块，整个海淀这样的产品也不多见，而现在不少五环外的新房，为了快速卖掉自己的楼盘，与周边其他新房，周边二手拉开差距，除了打磨户型，还有就是做这种6层低密洋房。
3.南区自带会所和底商，会所内有火锅和健身房，问了下健身房价格，8800元100次，合一次出出汗只要88，不贵。
4.户型好，整体户型照顾客厅通透和采光，3居设计了眼睛户型，1层也有带院户型。
5.为了方便住户买菜，北区南区西侧对面每周有送菜的固定点设置。
6.绿化环境好，除了人行道，全是绿植和水系，还设计了儿童老人活动区。
五矿万科如园
1.房龄新，13-18年建成的商品房社区，同样分为南北两区，都是10-11层板楼，和西山壹号院一样，也是高端石材外立面，从外观保持来看，更好一些。
2.价格稍微便宜些，4居选择多，西山壹号院成体均价9w5，如园是8w6，同预算如园能买到的面积稍微大一些，比如2000万以内在壹号院能买到200平4居，在如园能看看226平4居，起步价格户型选择更多些，主力户型为4居，壹号院则是3居和4居占比差不多。
3.距离地铁近，出行更方便，保值加分项，但对高端项目价格起不到决定因素。
4.离小学中学近一些，学校为中关村二小百旺校区和首师大附中北校区。
5.1梯2户也做到了私梯入户，开发商为了营造比较好的安全和私密性，住户可电梯直接入户，就是电梯双开门，刷卡只能去自己的房子，西山壹号院还是那种传统的开电梯门进楼道，两户分为入户的设计。
6.南北双阳台，双向观景阳台使你在北向还是南向都可以观赏不同的景色，南朝向为百望山，北朝向可观赏社区景色。
7.观山景，200-300平的房子也能观景，西山壹号院是把好的景观视野留给了西侧的500平大户型。
8.园林设计和分布，16个景观园林，我看有不同的主题，如风，如园什么的，每栋楼前分别布景，还配有庭院和孩子游玩的独立空间，这一点壹号院稍有不足的是儿童游乐园挨着车行路，虽然只有垃圾车和小区服务车辆才能走，但我踩盘的时候还是看到有大货车进入，没和活动区完全分开。
9.精装修，看不懂装的好不好，但隔音还行，看了其中一套房，大姐怕大狗咬我们，自己默默的控狗待在阳台，我们走了跟大姐打招呼，大姐听不见，我们吼，大姐还听不见，我们敲窗，大姐这才点头跟我们示意。
10.内置会所，这没什么好说的，很多豪宅都有，设置了游泳池，健身的场所等。
11.万科物业。
（三）购房建议
西山壹号院
1）南区比北区院落大，优选南区，园林好，会所也在南园北门，最重要的是200平以内的起步户型在南区。
2）看了一套2层290多平的4居，发现如果买低层的房子，除了采光，也要注意大堂门洞对室内空间的遮挡影响，比如我看的这套主要影响的位置是北向厨房和餐厅，我感觉一层的客厅影响会更厉害些，看房时需注意。
3）如果喜欢带院的房子，可能就别太较真采光了，两个小区有不少这样的房子，壹号院出房量和面积区间选择更多些，290-600多平建面的都有，290的院子大概130平，实地感觉比如园的大一些，但壹号院要注意，带院的房子都留在了南侧楼栋，墙外临街，虽不是大路，过车也挺密，晚上好些，可能会有些噪音。
4）观景的话，西侧一排500多平的房子是楼王，可以观景百望山和小公园。
5）把边户型会带一个大阳台，这个我但是看了觉得不错，但北门地库入口紧挨着的楼栋把边单元房源需注意有无噪音影响。
6）小区有不少毛坯房可自行设计，挺好，但您买房也可以提前打听打听左右邻居，上下楼的朋友有没有是毛坯空置的，如果正在售卖可能会影响到您未来入住后的正常生活，尤其是有老人同住白天在家休息的家庭。
7）很多房子都是带1-2个车位的价格，所以如果不需要车位价格可以再谈谈，产权车位参考价格40-50万。
8）4-6层的房子采光就敞亮多了，看了3套中高层，没发现采光问题，3居有3卫户型，但有的房子都是暗卫，楼间距也难言出色。
9）西山壹号院目前挂牌房源情况，200平3居2000w起步，230平3居2300左右，290平带花园下跃的3500左右，350-390平4居3000万起，400平4居约为4000以里，691平4居4600万，如果是毛坯房源，以上户型还能便宜个200万左右，从中介小姐姐的描述来看，着急卖的议价空间应该还能聊聊，存在5%-10%的议价。
如园
1）挨着永丰路，后厂村路的楼栋会吵一些，但如园精装修，做的目前高端新房常见的新风系统，科技住宅，不开窗倒也没事。
2）小区也分为南北两区，但如园是北区规模更大，房源选择多，院落环境更好。
3）和西山壹号院相比，价格是如园的优势，但最近一年成交来看，如园流通略弱于西山壹号院，不过2个小区毕竟整体都在2000万以上，成交不太稳定，有连续几个月挂0的时候，也有1个月卖3-4套的时候。
4）房源选择，如园所有房子做的都是南北大阳台，我觉得280平4居户型格局好一些，西山壹号院3-4居格局都还可以，主要是客厅的格局好一些。
5）如园目前挂牌房源情况，220平3居1890w起，260平4居2100-2500w，300-400平的超大户型3500w左右，议价空间仍然有可以聊到10%的。
说了这么多了，这俩小区你会选择谁？
