第九百四十九条

物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。

一、本条主旨

本条是关于物业服务合同终止后原物业服务人交接义务及其责任的规定。

二、条文演变

《物业管理条例》第38条规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”原《物业服务纠纷解释》第9条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。”第10条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”本条是对上述规定的整合、补充和修改：一是扩大了交接对象，请求原物业服务人履行移交义务的主体，除业主委员会之外，还包括自管业主或者其指定的人。二是增加原物业服务人违反返还与移交义务造成业主损失应当承担赔偿责任的规定。三是增加对原物业服务人退出时间的规定，即原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出。

三、条文解读

本条是对物业服务人后合同义务的规定。

在物业服务合同终止后，物业服务人应当做好善后工作，完成自己应当完成的义务。这些义务是：

1.退出义务：应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，不能继续占用这些区域。

2.交还资料义务：原物业服务人应当将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行服务的业主或者其指定的人如新的物业服务人。

3.配合新的物业服务人做好交接工作：使物业管理的新旧交替正常进行。

4.如实告知物业的使用和管理状况：便于业主检查账务情况，便于新的物业服务人做好物业管理工作。

如果原物业服务人违反前款规定的后合同义务，其后果是：

1.不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，即使物业服务合同终止后提供了物业服务的，也不得请求支付该物业费。

2.原物业服务人不履行上述义务，给业主造成损失的，应当对业主的损失承担赔偿责任。

四案例

中山市创鑫物业管理有限公司与李某某物业服务合同纠纷案

案情：2012年7月20日，中山市西区明景坊业主委员会（以下简称为明景坊业委会）与创鑫物业公司签订《物业服务合同》，约定服务期限为3年，自2012年8月1日起至2015年7月31日止。2016年8月31日，明景坊业委会发出通知，告知全体业主创鑫物业公司于2016年9月1日开始办理撤场手续。李某某系中山市明景坊商住楼业主。创鑫物业公司因主张李某某从2016年5月1日至2017年1月10日期间未支付物业服务费，遂诉至本院。关于李某某是否应支付涉案物业服务费，人民法院经审理认为，物业合同终止后，物业服务企业拒绝退出，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，在涉案物业服务合同终止的情况下，物业服务企业并没有履行退出义务，因而无权主张此后的物业服务费。

五解析

根据民法典第949条的规定，在物业服务合同终止后，物业管理人应当做好善后工作，完成自己应当完成的义务，包括退出义务、交还资料义务、配合新的物业服务人做好交接工作的义务和如实告知物业的使用和管理状况的义务。如果原物业服务人违反前款规定的后合同义务，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费。本案中，涉案物业服务合同终止后，原告物业服务企业没有履行退出义务，因而无权主张物业服务合同终止后的物业费。