顶层住宅的优缺点十分明显，大家耳熟能详，我就简单一两句话带过，优点在于视野、采光通风、不用担心头顶可能存在的恶邻等，缺点更多，例如通达性、冬冷夏热，屋顶渗水风险、更高的时间成本、更高的生活成本、靠近电梯机房可能会存在噪音等等。总之刚需人群尽量避免购买顶层住宅，假如顶层住宅被设计成大户型楼中楼、或有大量赠送独占面积可合法改造，那就适合部分改善性住房需求的人群，另当别论。

一、心理折价：顶层缺点多，不好出手，各类媒体和中介机构也反复提及，已形成社会共识根深蒂固，那么就算房屋本身质量十分的优秀，功能十分完善，根据粗略调查，其顶层单价跟消费者至少要带来5%左右的心里折扣。

二、生活成本：标准层夏天每天只需要开2-3个小时左右空调，冬天3-4个小时左右空调，忍耐力强的人也许只需要一两小时的空调即可完美度过冬夏，，而顶层则不然，夏季或许需要整晚开着空调，这部分成本折算到房价里，也有3%-5%的折扣，按5%。

三、时间成本：住在顶层，平均电梯等待时间至少要比标准层多出20%，这个东西很难量化，对于有些人来说寸金寸光阴，对于另一些人来说无所谓，但时间的浪费是客观存在的，折算到房价，算1%吧。

四、存在渗水、电梯故障、二次加压设备故障等风险，有风险就必要求回报，就像享受权利必须同时履行对应义务的道理是一样的，这种潜在风险至少要求3%的回报（参考工程预算中的不可预见费用费率定的）

五、通常普通顶层那点优点都不会是交易双方讨论的重点，但毕竟如前文所述，还是有点优点的，折算到单价算1%，

那么合计一下总折扣=5%+5%+1%+3%-1%=13%，这么看来，顶层普通住宅要打13%左右的折扣，按前文的设定，顶层普通住宅单价=9000×（1-13%）=7830元/平方米，供各位参考。

再次提醒注意，特地设计的顶层大户型豪宅不在本文讨论范围，仅针对普通住宅。